Эксперт

Курсы валют

18.01.2018
56.6
8.8
0.51
78
0
1.98
0.17

Статистика

Реклама

13 НОЖЕЙ В СПИНУ ИПОТЕКЕ (ВЗГЛЯД НЕАНГАЖИРОВАННОГО)

Главная страница


                           Приложение № 105
               по юридическому самообразованию на тему:
       
          13 НОЖЕЙ В СПИНУ ИПОТЕКЕ (ВЗГЛЯД НЕАНГАЖИРОВАННОГО)
       
                      Адвокат М.Ю. МЕДВЕДЕВ
       
       В  последние  полгода слово "ипотека" как заклинание  настолько
   часто  муссируется в средствах массовой информации, что,  возможно,
   скоро  люди  перестанут  понимать ее предназначение  и  юридическую
   сущность.
       А  ведь как благостно все преподносится в заказных статьях! Шаг
   первый:  талантливый  и  работящий,  но  не  имеющий  своего   угла
   гражданин  обращается в банк за кредитом, имея небольшую сумму  для
   первоначального  взноса  или  даже  вовсе  обходится   без   оного.
   Картинка  вторая:  будущий  клиент  банка  присматривает  себе   на
   вторичном  рынке  по  своему усмотрению жилище, получает  одобрение
   банка,    заключает   кредитный   договор,   обеспеченный   залогом
   покупаемой  квартиры  (это  и  есть  ипотека),  получает   денежные
   средства  от  банка  на покупку понравившейся  квартиры  со  сроком
   погашения долга до 30 лет, покупает квартиру и сразу становится  ее
   собственником. Хеппи энд: счастливый собственник квартиры  долго  и
   неторопливо  ежемесячно гасит задолженность банку, полный  сознания
   того,   что  эти  деньги  он  платит  не  чужому  дяде  за   аренду
   апартаментов последнего, а оплачивает свое недвижимое  имущество  в
   рассрочку.  При этом заемщик тихо радуется тому, что  приобретенная
   квартира дорожает на 100% в год.
       Но  не  все  так  просто в реальной жизни. Покупка  квартиры  в
   кредит  -  как  женитьба,  которая, по классику,  "дело  серьезное,
   необходимо все взвесить". По нашему мнению, существует как  минимум
   12  объективных обстоятельств, которые сегодня необходимо учитывать
   при обращении в банк за ипотечным кредитом.
       
       1.   Ценовые  риски.  Основной  закон  всякого  рынка   гласит:
   продавай,  когда  дорожает,  покупай, когда  дешевеет.  В  условиях
   нерыночной   экономики  недвижимость  в  условиях  падения   спроса
   искусственно  может  не дешеветь, однако долговременная  стагнация,
   как  это  было  в период весна 2004 - осень 2005 года,  в  условиях
   инфляции  10%  в год равносильна падению цен. В конце октября  2006
   года  цены  на  квартиры остановились, при этом дома с  улучшенными
   показателями продолжают незначительно дорожать (примерно вровень  с
   инфляцией),  а  цены  на  неликвидное жилье  (шестиметровые  кухни,
   первые  этажи с видом на помойку и пр.) стали заметно проседать.  В
   конце  ноября 2006 года стало очевидно, что цены встали  всерьез  и
   надолго,  в связи с чем инвесторы, вложившиеся в неликвидное  жилье
   (часть   которых,   наиболее  вероятно,   использовала   инструмент
   ипотеки), стали испытывать проблемы с фиксацией прибыли.
       
       2.   Высокие   процентные   ставки.  Заявленные   в   рекламных
   разворотах  печатных изданий банками 10% годовых - на поверку  чаще
   всего   оказываются   11%  при  "белой"  зарплате,   подтвержденной
   справкой  2  НДФЛ; и 12% при заработках, подтвержденных  косвенными
   данными.   В  таких  условиях  решение  брать  кредит  на   покупку
   жилплощади,  усугубляя рыночные риски дополнительно  на  11-12%  по
   кредиту банка, представляется преждевременным и ошибочным.
       
       3.  Комиссия  банка за выдачу кредита. Расходы лица,  решившего
   взять   ипотечный   кредит,   не   ограничиваются   процентами   за
   пользование  банковскими деньгами. Многие банки за  выдачу  кредита
   берут  комиссию,  в  среднем она составляет 1%  от  суммы  кредита.
   Причем  комиссия  эта взимается немедленно, в день выдачи  кредита.
   Часто  путем  уменьшения суммы выданного кредита на  1%.А  ведь  по
   действующему   законодательству,  согласно  ст.  990   Гражданского
   кодекса  РФ, комиссией называется такая сделка, когда по  поручению
   комитента   (им   становится   в   нашем   случае   гражданин)   за
   вознаграждение   другая  сторона,  именуемая  комиссионером,   роль
   которой  исполняет банк, обязуется совершить с третьим  лицом  одну
   или  несколько сделок от своего, то есть банка, имени, но  за  счет
   комитента,  то  есть  клиента банка. В погоне за  1%  прибыли  банк
   раздваивается:  получая от клиента комиссионное  вознаграждение  за
   выдачу кредита, банк становиться комиссионером, а заключая за  счет
   заемщика  с  самим собой договор кредитования с ипотечным  залогом,
   банк одновременно становится третьим лицом.
       
       4.  Комиссия  за  рассмотрение заявки. В некоторых  банках  эта
   комиссия  не  берется,  а  в  тех, где эта  комиссия  присутствует,
   попросят  заплатить от 800 до 1500 рублей. Если  заявка  гражданина
   кредитным  комитетом банка будет удовлетворена, но  обратившийся  в
   банк   гражданин  деньги  получать  не  захочет  -   то   комиссию,
   уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.
       
       5.  Комиссия за обслуживание спецссудного счета. В  том  банке,
   где  заемщику  демонстративно будут говорить о том, что  у  них  не
   берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а  также
   о  том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25-0,5 %  ниже,
   чем  у  других банков - весьма вероятно, будет установлена комиссия
   "за  обслуживание  счета" заемщика. Такая надуманная  услуга  будет
   стоить  заемщику  примерно  0,5  %  в  год  от  непогашенной  суммы
   основного долга.
       
       6.   Секретная  формула  аннуитетных  платежей.  Напомним,  что
   платежи   по   кредиту  бывают  аннуитетные  и  дифференцированные.
   Подавляющее  большинство  банков, кроме разве  что  одного,  самого
   крупного   (и   за   это  надо  отдать  ему  должное),   практикует
   аннуитетные  платежи,  то  есть равные платежи  каждый  месяц,  вне
   зависимости  от  того, платите ли Вы первый или  последний  раз  по
   кредиту.  Дифференцированная же схема исчисления процентов  такова,
   что  основной долг погашается ежемесячно равномерно, в связи с этим
   так  же  равномерно  ежемесячно уменьшаются выплаты  по  процентам,
   исчисляемые  от остатка ссудной задолженности на данный  конкретный
   месяц.
       Так  вот,  еще со школьной скамьи мы знаем, что в оси координат
   парабола  и  гипербола бывают различной кривизны в  зависимости  от
   составленной  формулы.  Это значит, что  при  неизменном  суммарном
   значении  величин  Х (пусть это будет основной долг  на  конкретный
   месяц)  и Y (назовем так проценты по основному долгу за этот месяц)
   -  сами  эти  величины в каждом ежемесячном платеже очень  и  очень
   различаются.  Занеся  в  формулу срок  выплаты  и  размер  кредита,
   формулу   можно  составить  таким  образом,  что  в  первоначальных
   платежах  соотношение  основного  долга  к  процентам  может   быть
   установлено  как  1  к 16 или даже как 1 к 32. И  лишь  в  середине
   срока  погашения кредита это соотношение будет как один  к  одному.
   Естественно,  чем  длительнее срок кредитования,  тем  проще  банку
   взять проценты с заемщика в первые месяцы по максимуму.
       При  обращении заемщика в банк эту секретную формулу ему  никто
   не  покажет.  Одна из работающих на рецепшене банка привлекательных
   девушек  объяснит  гражданину,  что  ему  крупно  повезло,  что  он
   обратился  в  такой респектабельный банк, после чего расскажет  про
   процентные ставки и про ежемесячный платеж.
       Сладкоголосая  сирена не скажет незадачливому  посетителю,  что
   первые  месяцы  (годы)  большую часть  ежемесячного  платежа  будут
   составлять  проценты, лишь незначительную часть  -  основной  долг.
   Это  значит,  что если должник заработает денег и захочет  досрочно
   погасить   задолженность   или  при  будущем   глобальном   падении
   процентных  ставок задумает перекредитоваться в другом банке  -  то
   проценты,   выплаченные  гражданином  банку  как  бы   авансом   на
   протяжении  месяцев  и даже лет, банк на полном законном  основании
   не вернет.
       И  еще  об  одном  не  поведает доверчивому клиенту  банковская
   лорелея.  Математики  по  заказу  банка  составили  хитрую  формулу
   исчисления  процентов по аннуитетному (усредненному)  платежу  так,
   что  в  сравнению  с  такой  же объявленной  процентной  ставкой  с
   дифференцированной системой платежей плательщик заплатит  процентов
   значительно  больше.  Хотя  по  аннуитетным  платежам,  как  и   по
   дифференцированным,  процент  по  кредиту  считается   от   остатка
   непогашенного  основного  долга,  в  первые  месяцы  и  даже   годы
   основной  долг  практически  не уменьшается,  следовательно,  суммы
   ежемесячных процентов по аннуитетному платежу получаются больше.
       Выходит,   что  при  аннуитетных  платежах  гражданин   реально
   уплатит  процентную ставку значительно большую, чем ему озвучили  в
   банке.  Вот  почему таблицу платежей, в которой указано соотношение
   процентов  и основного долга, гражданину дадут на подпись  в  самый
   последний  момент, когда дать объективную оценку  документам  банка
   заемщик  уже  не  сможет. А если и сможет, то  будет  уже  вынужден
   подчиниться сложившимся к тому времени обстоятельствам  (  принимая
   во  внимание уже потраченные заемщиком время и деньги на риэлторов,
   оценщика и на многое из того, о чем речь пойдет ниже).
       
       7.   Оплата  риэлторских  услуг.  Комиссия  риэлторской   фирмы
   составит в среднем 5% от стоимости приобретаемой квартиры.  Меньший
   гонорар   может  повлечь  дополнительные  "накрутки"   со   стороны
   исполнителя,  в  первую очередь - доплаты за скорость  изготовления
   документов    бюро   технической   инвентаризации   и   прохождения
   документов  в  регистрирующем  органе,  а  также  низкое   качество
   оказываемых услуг или даже прямой обман. Выбрать риэлторскую  фирму
   заемщику дадут только из списка, предложенного банком.
       
       8.  Оценка  рыночной стоимости квартиры. Как правило, оценочную
   компанию  придется  выбирать тоже только из представленного  банком
   списка. Минимальная стоимость работ квалифицированного специалиста-
   оценщика,  которая была озвучена автору данной статьи,  включает  в
   себя  составление  с  выходом на место в  соответствии  закону  "Об
   оценочной  деятельности" письменного отчета об оценке, и  равна  30
   000  рублей  за  оценку  очень маленькой однокомнатной  квартиры  в
   непрестижном месте Москвы.
       
       9.  Расходы по нотариальному удостоверению сделки. C 2004  года
   в   связи   с   изменением  закона  все  сделки  с   недвижимостью,
   обеспеченные  ее  залогом, не подлежат обязательному  нотариальному
   удостоверению.  Однако автору данной статьи  не  известен  ни  один
   банк,  пренебрегающий  услугами нотариуса.  Привлечением  нотариуса
   банк   страхуется   от  оспаривания  сделки  в  будущем,   ведь   в
   обязанности нотариуса входит проверка дееспособности сторон.  Кроме
   того, при нотариальном удостоверении сделки заинтересованному  лицу
   почти   невозможно  будет  доказать,  что  одна  из  сторон  сделки
   действовала под влиянием угроз либо в состоянии заблуждения.
        Фактически нотариус   удостоверяет   две   сделки:    основную
    купли- продажи  и  дополнительную  договора  залога  недвижимости.
    Покупателю эти услуги  обойдутся  примерно  в  2  %  от  стоимости
    объекта  недвижимости,  указанной  в договоре.  А в договоре будет
    указана рыночная цена согласно отчету оценщика.
       
       10.  Страхование  риска утраты права собственности  (оно  же  -
   титульное  страхование), купленной на вторичном рынке. Несмотря  на
   то,   что   приобретаемый  объект  проверяется  вначале  агентством
   недвижимости, которое  объясняет  свои  высокие  гонорары  в первую
   очередь  проверкой  "юридической  чистоты"  документов,   а   затем
   юристами  и  службой  безопасности  банка,  при заключении договора
   кредитования  с  ипотечным  обеспечением  банк  обязывает  заемщика
   каждый год покупать полис титульного страхования недвижимости.  Это
   составит примерно 0,7-1% от суммы, исчисленной как 110% кредита, за
   каждый год погашения кредита.
       Выгодоприобретателем  по  договору  страхования   является   не
   собственник   квартиры  (заемщик),  а  банк.  По   мере   погашения
   основного  долга  сумма  страховки  для  некоторых  банков   должна
   оставаться   неизменной.  Кроме  того,  многие  банки  требуют   от
   заемщика  заключения договора страхования только  с  дружественными
   банку   страховыми  компаниями.  При  этом  не  факт,  что  условия
   страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.
       
       11.  Страхование  самой квартиры. Происходит, как  правило,  по
   фиксированной  ставке,  равной не менее 0,1  %  рыночной  стоимости
   квартиры  в  год.  Следует учесть, что эту, пусть небольшую  сумму,
   платить придется ежегодно. Стандартный набор рисков - пожар,  залив
   водой,  противоправные действия третьих лиц. Заметим здесь же,  что
   уничтожить  стены  квартиры  пожаром или  заливом  водой  при  всем
   желании  трудновыполнимо. Что же касается действий злоумышленников,
   то  представляется,  что  риск  разрушения  жилища  землетрясением,
   падением  метеорита или неумышленной авиакатастрофой  сопоставим  с
   риском разрушения дома действиями злоумышленников.
       
       12.  Расходы  по страхованию жизни, здоровья и трудоспособности
   заемщика.   Здесь  все  обстоит  сложнее:  страховой  тариф   будет
   зависеть  от  рода  профессиональной  деятельности  застрахованного
   лица и наличии у него болезней. Страховой взнос может составить  от
   0,7  до  нескольких  процентов  от  суммы  кредита  за  каждый  год
   погашения кредита.
       Страхование    риска    временной    утраты    трудоспособности
   предполагает  возмещение 1/30 части ежемесячного  платежа  заемщика
   за  каждый  день  его  длительной нетрудоспособности.  Ясное  дело,
   такой  вид страхования возможен и имеет смысл только при заработной
   плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ.
       Выгодоприобретателем  по  названным  выше  страховым   выплатам
   также  является  банк,  а  это значит,  что  все  страховые  взносы
   ежегодно  будет  платить гражданин-заемщик, а в случае  наступления
   страхового  случая все денежки от страховой компании получит  банк.
   Заемщик  получит  от  банка только то, что останется  от  страховой
   суммы  после  вычета из нее суммы непогашенного основного  долга  и
   процентов.
       
       13.  Невозможность досрочного погашения. По нормам Гражданского
   кодекса  РФ,  заемщик  вправе досрочно  погасить  задолженность  по
   кредиту   только   с   согласия   банка-кредитора.   Если   договор
   кредитования устанавливает дифференцированные платежи  и  разрешает
   досрочное  погашение кредита, то тут все просто: размер ежемесячных
   процентов   по  кредиту  уменьшается  ровно  настолько,   насколько
   уменьшится "тело кредита", т.е. основной долг.
       В  случае,  если  банк пошел по пути аннуитетных  платежей,  то
   сама  возможность досрочного погашения будет иметь целесообразность
   только  в самом начальном периоде погашения основного долга. Однако
   некоторым   банкам  и  этого  кажется  мало,  им  нужно  закабалить
   должника на весь указанный в договоре период. Так например, с  этой
   целью  девушка-менеджер одного известного банка (не будем  называть
   этот  банк, отметив лишь, что он требует уплаты комиссии в  размере
   30  у.е. за рассмотрение заявки) на вопрос о возможности досрочного
   погашения основного долга процентов на голубом глазу отвечала,  что
   основной  долг  банк  погашать разрешает.  На  настойчивые  просьбы
   разъяснить  механизм  перерасчета  процентов  в  случае  досрочного
   погашения долга сотрудник банка ответила что-то невнятное  про  то,
   что  "основной долг погашается в последнем платеже по кредиту". Это
   заставило  потенциального заемщика, уже получившего к тому  времени
   положительное решение банка по заявке, поступить благоразумно -  не
   хватать  кредит, а с участием юриста внимательно, буква за  буквой,
   изучить  текст  размещенного на сайте  банка  проекта  "Договора  о
   предоставлении  кредита  на приобретение объекта  вторичного  рынка
   недвижимости".
       Как  показала  проверка текста договора, в  нем,  в  самом  его
   начале,  в  одном  из  пунктов определено, что  каждый  ежемесячный
   платеж  включает в себя не только сумму кредита, но и  проценты  за
   пользование   кредитом.   Значительно   ниже   в   другом    пункте
   указывается,  что  все суммы, направленные должником  на  досрочное
   погашение  кредита, "засчитываются в счет погашения  последнего  из
   непогашенных  платежей, предусмотренного таблицей". Иными  словами:
   хотите  досрочно  погасить основной долг  -  погашайте,  но  только
   вместе  со  всеми будущими процентами, "путем погашения  последнего
   из непогашенных платежей".
       Итак,  если  через короткий период времени у заемщика  случится
   приход  денег,  достаточных для полного погашения  "тела  кредита",
   при  желании  заемщика  досрочно полностью  или  частично  погасить
   основной долга с целью уйти от оставшихся в будущем процентов -  по
   условиям  договора заемщик рассчитывать на какое  -либо  уменьшение
   суммы процентов путем их перерасчета банком не вправе.
       К  слову:  в  уголовном  кодексе  РФ  злоупотребление  доверием
   гражданина с целью завладеть его денежными средствами и не  вернуть
   их - квалифицируется как мошенничество.
       Приведенный  выше  перечень  негативных  факторов,   касающихся
   ипотеки, далеко не полный.
       В  частности,  в  перечень обстоятельств, не благоприятствующих
   институту  ипотеки в России, мы не включили расходы по изготовлению
   документов  в  бюро  технической инвентаризации (поэтажного  плана,
   экспликации,   выписки   из   технического   паспорта)   и   оплату
   регистрации права собственности, а также оплату по договору  аренды
   индивидуальной  сейфовой ячейки, предполагая,  что  данные  услуги,
   без   которых   не   обойтись  при  совершении  ипотечной   сделки,
   необходимы при заключении, регистрации и исполнении также и  других
   сделок с недвижимостью.
       Однако   есть  и  некоторые  положительные  изменения,  которые
   касаются ипотеки. Так, в связи с общей остановкой роста цен не  так
   актуальны  теперь  для  покупателя попытки  продавца  поднять  цену
   квартиры   на   13%,   мотивируя  тем,  что  в   силу   сложившихся
   обстоятельств  продавец должен будет уплатить  подоходный  налог  с
   полученных  от сделки денег, а он, продавец, нести эти "убытки"  не
   желает.
       
       


Главная страница