Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

ЗАИКИН А. В. ДОГОВОР ИПОТЕКИ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Главная страница

  
      ДОГОВОР ИПОТЕКИ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
      
                                            ЗАИКИН АЛЕКСЕЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ,
                               соискатель Российского государственного
                                 гуманитарного университета, г. Москва
                  
       Ипотека   представляет   собой  один  из  способов  обеспечения
   исполнения  обязательств.  В  соответствии  с  п.  1  ст. 334 ГК РФ
   кредитор   по   обеспеченному   залогом   обязательству   в  случае
   неисполнения  должником  этого  обязательства  имеет право получить
   удовлетворение  из  стоимости заложенного имущества преимущественно
   перед   другими   кредиторами   лица,   которому   принадлежит  это
   имущество.
       Таким  образом,  сущность  обеспечения  исполнения обязательств
   состоит  в  том,  что  должник  по  основному  договору (кредитному
   договору,  договору  займа  или  иному обязательству) предоставляет
   кредитору  дополнительную  гарантию того, что интересы последнего в
   связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены.
       Ипотека   представляется  наиболее  надежным  из  всех  средств
   обеспечения  обязательств,  поскольку  заложенная недвижимость, как
   правило,  является высоко ликвидным товаром и залогодержатель таким
   образом   имеет   достаточно   надежное  обеспечение  по  основному
   обязательству.   Недвижимость  имеет  высокую  рыночную  стоимость,
   которая в меньшей степени подвержена колебаниям рынка.
       При  заключении  договора  ипотеки необходимо руководствоваться
   общими  правилами  ГК  РФ  и  положениями  Федерального  закона "Об
   ипотеке (залоге недвижимости)"  (далее - ФЗ об ипотеке).
       В  ст.9 ФЗ об ипотеке устанавливаются обязательные требования к
   содержанию  договора  ипотеки.  Так,  в  договоре об ипотеке должны
   быть  указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок
   исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
       Ст.5  ФЗ  об  ипотеке устанавливает, что по договору об ипотеке
   может  быть  заложено  недвижимое имущество, причем для определения
   понятия недвижимого имущества делается отсылка к нормам ГК РФ.
       Так,  в  п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
   указано,    что   к   недвижимым   вещам   (недвижимое   имущество,
   недвижимость)    относятся   земельные   участки,   участки   недр,
   обособленные  водные объекты и все, что прочно связано с землей, то
   есть  объекты,  перемещение  которых  без  несоразмерного ущерба их
   назначению  невозможно,  в  том числе леса, многолетние насаждения,
   здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
       К  недвижимым  вещам относятся также подлежащие государственной
   регистрации  воздушные  и  морские суда, суда внутреннего плавания,
   космические объекты.
       Предметом  ипотеки  может  быть  только  недвижимое  имущество,
   права  на  которое  зарегистрированы  в  порядке, установленном для
   государственной  регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок
   с   ним,   а   именно,   Федеральным   законом  "О  государственной
   регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок с ним" . Это
   касается  как готовых зданий, сооружений, квартир, и иных объектов,
   так   и   предприятия   как   имущественного   комплекса,   объекта
   незавершенного строительства и т.д.
       Согласно  п.2 ст.9 ФЗ об ипотеке предмет ипотеки определяется в
   договоре   указанием   его   наименования,   места   нахождения   и
   достаточным для идентификации этого предмета описанием.
       В  договоре  об  ипотеке  должны  быть  указаны  право,  в силу
   которого   имущество,  являющееся  предметом  ипотеки,  принадлежит
   залогодателю,     и     наименование     органа,    осуществляющего
   государственную  регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок
   с  ним,  зарегистрировавшего  это право залогодателя. Это означает,
   что  при  формулировании  предмета  ипотеки необходимо сослаться на
   свидетельство   о  праве  собственности  на  недвижимое  имущество,
   являющееся  предметом договора ипотеки, а также на договор аренды в
   случае, если предметом ипотеки является право аренды
       Если  предметом  ипотеки  является  принадлежащее  залогодателю
   право  аренды,  арендованное  имущество  должно  быть  определено в
   договоре  об  ипотеке  так  же,  как  если  бы  оно  само  являлось
   предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
       Понятие  достаточности  оценочное,  в связи с чем для грамотной
   формулировки  описания  необходимо обратиться к практике заключения
   договора  ипотеки.  Представляется, что в случае ипотеки земельного
   участка  достаточным  будет  следующее  описание:  адрес земельного
   участка,   его   площадь,   кадастровый   номер,  а  также  целевое
   назначение земли и вид ее разрешенного использования .
       Оценка  предмета  ипотеки  является обязательной и проводится в
   соответствии   с   законодательством   об  оценочной  деятельности.
   Спорным  моментом  является  указание  в договоре нескольких разных
   оценок,  например оценка независимого оценщика, оценка БТИ и т.д. В
   настоящее  время  действует правило, установленное в информационном
   письме  Президиума  ВАС от 28.01.2005 № 90 , согласно п.19 которого
   при  указании  сторонами  в  договоре  об ипотеке нескольких разных
   оценок   предмета   ипотеки   такой   договор  не  может  считаться
   незаключенным,   если   возможно   установить,   какая   из  оценок
   представляет  собой  ту,  о  которой  стороны  договорились  как  о
   существенном условии договора об ипотеке.
       Существенным   условием  договора  об  ипотеке  также  является
   описание  основного  договора, исполнение обязательства по которому
   обеспечивается,  то  есть  в договоре об ипотеке необходимо указать
   предмет,  срок,  иные  существенные  условия  основного договора, а
   также размер обеспечиваемого ипотекой обязательства.
       Законом  не запрещено указывать несколько объектов недвижимости
   в  договоре  об ипотеке. Как правило, стороны указывают очередность
   обращения  взыскания  на  имущество, составляющее предмет ипотеки в
   случае  неисполнения обязательства по основному договору, поскольку
   суд  не  вправе  устанавливать  очередность  реализации заложенного
   имущества,   если  такая  очередность  не  установлена  соглашением
   залогодателя и залогодержателя.
       Требование  о  соблюдении нотариальной формы договора ипотеки в
   настоящее   время  отменено,  тем  не  менее,  договор  об  ипотеке
   подлежит  обязательной  государственной  регистрации  и  вступает в
   силу  с  момента  такой регистрации по месту нахождения недвижимого
   имущества.
       Залогодателем  и  залогодержателем  может  быть  физическое или
   юридическое            лицо,            государственные           и
   административно-территориальные       образования,       обладающие
   гражданской правосубъектностью.
       В  соответствии  с  ч. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может
   быть  ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного
   ведения.
       В  п.1  ст.355 ГК РФ определяется, что залогодателем может быть
   как  сам  должник,  так  и третье лицо. Залогодержателем может быть
   только  кредитор  в  обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно
   ст.387    ГК    РФ,    если    залогодатель   исполнит   требование
   залогодержателя,  вытекающее  из  основного обязательства, то права
   залогодержателя  к должнику переходят к залогодателю в силу закона.
   При этом действуют правила о цессии.
       С     момента     возникновения    залогового    правоотношения
   залогодержатель  и  залогодатель  наделяются  взаимными  правами  и
   обязанностями,   которые  выступают  в  качестве  правовых  средств
   достижения     обеспечительной     цели,     присущей    залоговому
   правоотношению.
       В  залоговом  правоотношении  интерес  управомоченного  лица  -
   залогодержателя   состоит   в   том,  чтобы  обеспечить  надлежащее
   исполнение  должником  обязательства,  а  в  случае  неисполнения -
   получить  удовлетворение  за счет стоимости предмета залога. Задача
   залогового  права сводится к тому, чтобы сохранить предмет залога к
   тому  времени, когда долг будет подлежать удовлетворению, и сделать
   будущее    удовлетворение    долга   независимым   от   возможности
   предъявления к должнику еще каких-либо требований.
                                      
                                      Поступила в редакцию 05.04.2007.
                                      
                                      
   
  ВЫХОДНЫЕ ДАННЫЕ
 
 


Главная страница