Эксперт

Курсы валют

21.02.2018
56.5
8.9
0.53
78.9
0
2.09
0.18

Статистика

Реклама

КАКАЯ СТОИМОСТЬ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ОБЪЕКТА К БУХ. И НАЛОГ. УЧЕТУ

Главная страница



       Вопросы.
       Какая   стоимость   используется   для   принятия   объекта   к
   бухгалтерскому и налоговому учету (1200 тыс.руб., 300 тыс.руб.)?
       Как  учитывать  стоимость  земли 900 тыс.руб. при постановке на
   учет (если учитывается)? Как при продаже?
       Как  учитываются  права  аренды земли в процессе деятельности и
   при продаже недвижимого объекта?
       Как  оформить  продажу  объекта недвижимости, если не оформлена
   аренда земли?

       Ответ.
       Правовое  положение  МУП  определяется  Гражданским кодексом РФ
   (параграф  4  гл.4  ГК  РФ)  и  Федеральным законом от 14.11.2002 N
   161-ФЗ  "О  государственных и муниципальных унитарных предприятиях"
   (п.6 ст.113 ГК РФ).
       В   п.1  ст.113  ГК  РФ  указано,  что  унитарным  предприятием
   признается   коммерческая   организация,   не   наделенная   правом
   собственности на закрепленное за ней собственником имущество.
       Имущество   государственного   или   муниципального  унитарного
   предприятия   находится   соответственно   в   государственной  или
   муниципальной  собственности  и  принадлежит  такому предприятию на
   праве  хозяйственного  ведения  или  оперативного  управления  (п.2
   ст.113 ГК РФ).
       Из  ст.  299  ГК  РФ, следует, что закрепление государственного
   имущества   на   праве   хозяйственного   ведения   и  оперативного
   управления     осуществляется    путем    принятия    собственником
   соответствующего  решения,  т.е.  издания  органом,  уполномоченным
   собственником, распорядительного акта.
       Принятие  решения о закреплении имущества - право собственника,
   которое он реализует путем издания распорядительного акта.
       Право   хозяйственного   ведения   на  имущество,  в  отношении
   которого  собственником  принято решение о закреплении за унитарным
   предприятием,  возникает  у  этого  предприятия  с момента передачи
   имущества,  если  иное  не  установлено  законом  и иными правовыми
   актами  или  решением  собственника  (п.1  ст.299  ГК РФ, п.2 ст.11
   Федерального закона N 161-ФЗ).).
       В    настоящее    время    порядок    управления   федеральными
   государственными      унитарными     предприятиями     регулируется
   Постановлением  Правительства Российской Федерации от 5 января 1998
   г.  N  3  "О  порядке  закрепления  и  использования  находящихся в
   федеральной   собственности  административных  зданий,  строений  и
   нежилых   помещений",   Постановлением   Правительства   Российской
   Федерации  от  31  августа  2000  г. N 648 "Вопросы государственной
   регистрации   прав   на   недвижимое   имущество,   находящееся   в
   федеральной собственности".
       В   соответствии   с  п.п.1  и  5  Постановления  Правительства
   Российской  Федерации  от 08.04.2004 N 200 осуществление полномочий
   собственника   имущества   государственных   унитарных  предприятий
   возложено   на  Федеральное  агентство  по  управлению  федеральным
   имуществом.   Функции   управления   муниципальным   имуществом   в
   настоящее  время  осуществляют  комитеты  по  управлению имуществом
   городов (районов, округов и т.п.).
       Документом,   оформляющим   закрепление   объекта   недвижимого
   имущества,     является    распоряжение    с    приложением    акта
   приема-передачи  объекта,  подписанного  передающей  и  принимающей
   сторонами.  На основании распоряжения оформляется договор о порядке
   использования  закрепленного  объекта  (данная  процедура описана в
   п.2.2  Распоряжения  Министерства  государственного имущества РФ от
   23 марта 1998 г. N 252-р).
       Таким   образом,   стоимость   объектов,  полученных  унитарным
   предприятием  в  хозяйственное  ведение,  определяется на основании
   данных   передаточного   акта,  в  котором  указывается  остаточная
   стоимость объекта и срок его фактической эксплуатации.
       Именно  стоимость  объектов,  установленная на основании данных
   передаточного  акта,  является  оценкой  объектов,  закрепленных за
   унитарным  предприятием  собственником,  по  которой данные объекты
   отражаются в бухгалтерском учете предприятия Ц получателя.
       В  Вашем  случае  также  для  отражения  в  бухгалтерском учете
   унитарного  предприятия  стоимости  объектов, закрепленных на праве
   хозяйственного     ведения     собственником,     также     следует
   руководствоваться  данными  передаточного акта. В случае отсутствия
   в  передаточном  акте  сведений  о  стоимости передаваемых объектов
   следует  обратиться  за  получением  данных  о стоимости объектов в
   уполномоченный орган -  комитет по управлению имуществом.
       Если  же  данное  обращение  не  будет действенным и комитет не
   предоставит    сведения    о   стоимости   объектов   недвижимости,
   закрепленных  за  Вашим  предприятием,  то,  по  нашему  мнению,  в
   качестве  исключительной  меры  Вы  можете отразить в бухгалтерском
   учете  полученные  в  хозяйственное  ведение  объекты  по  рыночной
   стоимости.
       Нормативно   такой  порядок  отражения  в  бухгалтерском  учете
   унитарного  предприятия  стоимости полученных объектов на основе их
   рыночной   оценки   не  закреплен.  При  этом  вообще  отражение  в
   бухгалтерском учете таких операций недостаточно регламентировано.
       Положением  по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ
   6/01  (утв.  приказом  Минфина  России  от  30.03.2001  N  26н)  не
   устанавливает  специальных  правил    формирования  в бухгалтерском
   учете  информации  об  объектах  основных  средств, закрепленных за
   унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.
       В  связи  с  этим  в  случае, если Ваше предприятие, не получив
   сведения  об оценке полученного имущества от комитета по управлению
   имуществом,   будет   вынуждено   отразить  в  бухгалтерском  учете
   рыночную стоимость объектов, необходимо исходить из следующего.
       Согласно  Положению  по  бухгалтерскому учету "Учетная политика
   организации"   (ПБУ   1/98),  утвержденному  Приказом  Министерства
   финансов  Российской  Федерации от 9 декабря 1998 г. N 60н, если по
   конкретному   вопросу   в  нормативных  документах  не  установлены
   способы  ведения  бухгалтерского учета, то при формировании учетной
   политики  осуществляется  разработка  организацией соответствующего
   способа исходя из положений по бухгалтерскому учету.
       В  соответствии  с  п.16 ПБУ 1/98 разработка организацией новых
   способов    ведения   бухгалтерского   учета   предполагает   более
   достоверное   представление  фактов  хозяйственной  деятельности  в
   учете  и  отчетности организации без снижения степени достоверности
   информации.
       Таким  образом, в случае принятия Вашей организацией решения об
   отражении  полученных  в хозяйственное ведение объектов по рыночной
   стоимости    следует   внести   дополнение   в   учетную   политику
   предприятия.
       В  обоснование  применяемого метода следует указать, что данный
   метод   оценки   обеспечивает  формирование  полной  и  достоверной
   информации  об  имущественном  положении  предприятия.  Кроме того,
   применяемый  метод  следует  раскрыть  в  пояснительной  записке  к
   годовой бухгалтерской отчетности (элементы учетной политики).
       Таким  образом,  в  отсутствие  сведений об оценки полученных в
   хозяйственное  ведение  объектов по данным передаточного акта, Ваше
   предприятие   вправе   отразить   в  бухгалтерском  учете  рыночную
   стоимость   указанных  объектов,  закрепив  применяемый  порядок  в
   учетной  политике  и  раскрыв его в пояснительной записке к годовой
   бухгалтерской отчетности.

       Порядок  отражения  в бухгалтерском учете унитарным предприятие
   операций,  связанных  с  получением  по  распоряжению  собственника
   основного  средства  на  праве  хозяйственного ведения (сверх суммы
   уставного  фонда),  разъяснен Письмами Минфина России от 05.08.2003
   N 16-00-14/247, от 21.08.2003 N 16-00-22/11.
       Письмами  указано  на  то,  что  в   связи  с  тем  что  размер
   уставного  фонда  унитарных  предприятий  документально закреплен в
   уставе,  получение основных средств на праве хозяйственного ведения
   или  оперативного управления сверх суммы уставного фонда отражается
   в бухгалтерском учете записями:
       Дебет  75  субсчет  75-3  "Расчеты с собственником имущества по
   имуществу, полученному сверх взносов в уставный фонд"  Кредит 84
       Дебет  08,  41    Кредит  75, субсчет 1 "Расчеты по выделенному
   имуществу".
       на  стоимость основных средств, подлежащих получению сверх сумм
   определенного уставного фонда - (здание Ц 300 тыс. руб.).
       Как  следует из Вашего запроса, полученные объекты недвижимости
   предполагаются  для  перепродажи. В связи с этим в Вашем случае для
   их  учета  целесообразно  применить счет 41 "Товары". Использование
   данного  счета рекомендуем также с точки зрения избежания возможных
   требований   налоговых  органов  по  включению  данных  объектов  в
   налоговую  базу  по  налогу на имущество. Основанием для применения
   счета  41  "Товары"  вместо  счета  01  "Основные  средства"  будет
   являться   распоряжение   руководителя  ФГУП  о  принятии  объектов
   недвижимости  к  бухгалтерскому  учету в качестве товаров в связи с
   их дальнейшим использованием для перепродажи.

       Налоговый  учет.  В соответствии со ст.ст.247 и 248 гл.25 НК РФ
   объектом   обложения  налогом  на  прибыль  организаций  признается
   прибыль,    полученная    налогоплательщиком,    определяемая   как
   полученные  доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
   К  доходам  относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и
   имущественных прав и внереализационные доходы.
       Пунктом    8   ст.250   НК   РФ   внереализационными   доходами
   налогоплательщика   признаются,   в   частности,   доходы   в  виде
   безвозмездно    полученного    имущества    (работ,    услуг)   или
   имущественных  прав.  В  то  же  время  пп.26  п.1 ст.251 НК РФ при
   определении  налоговой  базы не учитываются доходы в виде средств и
   иного  имущества,  которые  получены  унитарными  предприятиями  от
   собственника  имущества  этого  предприятия  или уполномоченного им
   органа.
       На  основании  указанной нормы при получении Вашим предприятием
   объектов   недвижимости   в   хозяйственное   ведение   по  решению
   собственника  дохода,  учитываемого  в  целях  гл.  25  НК  РФ,  не
   возникает.



       2. Отражение в учете рыночной стоимости земельного участка
       Как  следует  из  текста  запроса,  Ваше предприятие наделяется
   правом  хозяйственного  ведения  только на объекты недвижимости, не
   включая  земельные  участки,  находящиеся  под  данными  объектами.
   Права  на  земельные участки, находящиеся под закрепленным за Вашим
   предприятием  недвижимым имуществом, подлежат оформлению в аренду в
   связи с приобретением прав на объект недвижимости.
       В  соответствии  со  ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ
   по  договору  продажи  здания,  сооружения  или другой недвижимости
   покупателю  одновременно  с  передачей права собственности на такую
   недвижимость  передаются  права  на  ту  часть  земельного участка,
   которая   занята   этой   недвижимостью   и   необходима   для   ее
   использования.
       Согласно   п.1   ст.   36  Земельного  кодекса  РФ  Граждане  и
   юридические    лица,   имеющие   в   собственности,   безвозмездном
   пользовании,   хозяйственном  ведении  или  оперативном  управлении
   здания,  строения, сооружения, расположенные на земельных участках,
   находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,
   приобретают  права  на  эти  земельные  участки  в  соответствии  с
   настоящим Кодексом.
       В  силу  части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в
   здании,  расположенном  на неделимом земельном участке, находящемся
   в   государственной   или  муниципальной  собственности,  помещения
   принадлежат  одним  лицам на праве собственности, другим лицам - на
   праве   хозяйственного   ведения   или   всем   лицам  -  на  праве
   хозяйственного  ведения,  эти  лица  имеют  право  на  приобретение
   данного  земельного  участка  в  аренду  с  множественностью лиц на
   стороне  арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными
   законами,  с условием согласия сторон договора аренды на вступление
   в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
       В  связи  с  этим  в  бухгалтерском учете Вашего предприятия на
   балансе  подлежит  отражению только стоимость объектов недвижимость
   по рыночной оценке (здание Ц 300 тыс. руб.).
       Рыночная  стоимость  земельного  участка  подлежит отражению на
   счетах   забалансового   учета  (счет  001  "Арендованные  основные
   средства")  на  момент  перезаключения  договора  аренды земельного
   участка.
       Дебет  001  "Арендованные основные средства"  (земля Ц 900 тыс.
   руб.).
       При   продаже  объектов  недвижимости,  закрепленных  за  Вашим
   предприятием   на  праве  хозяйственного  ведения,  договор  аренды
   земельного  участка,  заключенный  с Вашим предприятием, прекращает
   действовать, следовательно, в бухгалтерском учете отражается:
       Кредит  001 "Арендованные основные средства"  (земля Ц 900 тыс.
   руб.).


       3. Расходы на приобретение права заключения договора аренды.
       Бухгалтерский   учет.  Стоимость  приобретенного  права  аренды
   земельного  участка  в  бухгалтерском  учете Ваше предприятие может
   учесть  в составе расходов будущих периодов, то есть отразить ее на
   счете  97 "Расходы будущих периодов", и в дальнейшем равными долями
   включать  в  состав  расходов  как  расходы,  связанные  с  арендой
   земельного   участка,  в  течение  всего  срока  аренды  земельного
   участка   (п.  65  Положения  по  ведению  бухгалтерского  учета  и
   бухгалтерской  отчетности  в  Российской  Федерации,  утвержденного
   Приказом   Минфина  России  от  29.07.1998  N  34н,  Инструкция  по
   применению       Плана       счетов       бухгалтерского      учета
   финансово-хозяйственной   деятельности   организаций,  утвержденная
   Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
       В   аналогичном   порядке  отражаются  все  остальные  расходы,
   связанные  с  заключением  договора  аренды - затраты на межевание,
   оформление прав землепользования.
       В  бухгалтерском  учете,  как  отмечено  выше,  данные  расходы
   списываются  ежемесячно  равными  долями  в  течение срока действия
   договора  аренды  или  иного  периода,  определенного руководителем
   предприятия самостоятельно.

       НДС.  Пунктом  2 ст.171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат
   суммы  налога,  уплаченные  налогоплательщиком  при приобретении на
   территории    Российской    Федерации   товаров   (работ,   услуг),
   используемых  для  осуществления  операций,  признаваемых объектами
   налогообложения НДС.
       Суммы  НДС,  уплаченные по таким расходам, принимается к вычету
   в  общеустановленном  порядке,  в т.ч. НДС, уплаченные организацией
   при приобретении права на аренду земельного участка.
       На  основании положений пп.4 п.1 ст.148 НК РФ передачу права на
   аренду  земельного участка, по мнению Минфина России, изложенному в
   Письме  от  09.04.2004  N 04-03-11/57, возможно отнести к операциям
   по  реализации  услуг,  а  также письме УМНС России по г. Москве от
   26.08.2003 N 24-11/46409.
       Таким  образом,  если  Ваше предприятие впоследствии осуществит
   продажу  права  на  заключение  договора аренды новому арендатору Ц
   покупателю   объектов   недвижимости,   то   НДС,   уплаченный  при
   приобретении  права  на  заключение  договора аренды, принимается к
   вычету.
       Соответственно,   Ваше   предприятие,  передавая  право  аренды
   новому  арендатору,  исчисляет и уплачивает НДС и выставляет новому
   арендатору счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).
       В  случае,  если Ваше предприятие не будет осуществлять уступку
   права  на  заключение договора аренды на возмездной основе, то НДС,
   ранее  принятой  к  вычету,   в части стоимости права, не списанной
   Вашим  предприятием  на  расходы,  следует  восстановить к уплате в
   бюджет.
       Ваше  предприятие  может  также  безвозмездно уступить право на
   заключение   договора  аренды  новому  арендатору.  В  этом  случае
   следует  начислить  НДС со стоимости передаваемого права и выписать
   счет-фактуру (п. п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).

       Налоговый учет.
       Относительно  права  учесть  расходы  на  приобретение права на
   заключение   договора   аренды   официальные  разъяснения  содержат
   противоречивые выводы.
       По  мнению  Минфина  РФ (письмо от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13),
   расходы,  связанные  с  оплатой  права  на заключение долгосрочного
   договора    аренды    недвижимости,    не   являются   экономически
   оправданными,  поскольку  законодательством Российской Федерации не
   предусмотрена  плата  за  приобретение права на заключение договора
   аренды. Поэтому они не принимаются в налоговом учете.
       Однако  согласно разъяснениям налоговых органов (см., например,
   Письма  УМНС  России  по г. Москве от 23.03.2004 N 26-12/20573 и от
   27.01.2004  N  26-12/5331)  расходы  по  оплате  полученного  права
   аренды,  осуществленные единовременно, подлежат отражению в составе
   прочих  расходов,  связанных  с  производством и (или) реализацией,
   равными долями в течение срока действия договора аренды.
       Решение   о   возможности   учета  данных  расходов  для  целей
   налогообложение  Ваше  предприятие  должно  принять самостоятельно,
   учитывая,  что  свою  позицию,  скорее всего, придется отстаивать в
   суде.
       На   основании   ст.111  НК  РФ  выполнение  налогоплательщиком
   письменных  разъяснений  по  вопросам применения законодательства о
   налогах   и   сборах,   данных   финансовым   органом   или  другим
   уполномоченным  государственным  органом или их должностными лицами
   в  пределах  их  компетенции  является  обстоятельством, безусловно
   исключающим  вину  лица  в  совершении  налогового  правонарушения.
   Данное   обстоятельство  исключает  привлечение  лица  к  налоговой
   ответственности в силу положений ст.109 НК РФ.
       Однако,  в  случае положительного решения, при продаже объектов
   недвижимости  часть  стоимости права на заключение договора аренды,
   не  списанная на расходы и относящаяся к оставшемуся сроку действия
   договора  аренды, не включается в расходы для целей налогообложения
   прибыли.

       Порядок  признания  других  расходов,  связанных  с заключением
   договоров  аренды  земельного  участка  разъяснен  в письме Минфина
   России  от  19.07.2005  №  03-03-04/1/89.  По  мнению  Минфина  РФ,
   налогоплательщики  могут  учесть  в  составе  прочих  расходов  при
   исчислении   налоговой   базы  по  налогу  на  прибыль  расходы  на
   подготовку  землеустроительного  плана  границ  земельного участка,
   получение   документов   БТИ,  уплату  государственной  пошлины  за
   регистрацию   договора   аренды  в  учреждении  юстиции,  если  они
   соответствуют  критериям,  установленным п.1 ст.252 НК РФ в составе
   прочих затрат.


       4. Продажа имущества, находящегося в хозяйственном ведении
       Продажа    недвижимого    имущества,    которое   находится   у
   государственного  унитарного  предприятия  на  праве хозяйственного
   ведения,   осуществляется  только  с  согласия  собственника  этого
   имущества   (ст.295   ГК  РФ,  п.2  ст.18  Федерального  закона  "О
   государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
       В   соответствии   с  Постановлением  Правительства  Российской
   Федерации  от  06.06.2003 N 333 "О реализации федеральными органами
   исполнительной    власти    полномочий    по   осуществлению   прав
   собственника  имущества  федерального  государственного  унитарного
   предприятия",  Распоряжением Минимущества  РФ от 5 ноября 2003 г. N
   6155-р     осуществляется    согласование    сделок    федерального
   государственного  унитарного  предприятия в отношении закрепленного
   за  предприятием в хозяйственном ведении находящегося на территории
   Российской   Федерации   федерального   недвижимого  имущества  (за
   исключением передачи его в аренду).
       Федеральное  агентство  по  управлению федеральным имуществом в
   отношении   федеральных   государственных   унитарных   предприятий
   осуществляет  согласование с учетом предложений федерального органа
   исполнительной  власти,  в  ведении которого находится предприятие,
   сделок,    связанных   с   недвижимым   имуществом   (Постановление
   Правительства  от 3 декабря 2004 г. N 739).
       Перечень       документов,      представляемых      федеральным
   государственным  унитарным  предприятием  для получения согласия на
   совершение  сделок  по  продаже  имущества, утвержден Распоряжением
   Минимущества России от 15.07.2003 N 3142-р.
       Обращаем  Ваше  внимание  на  то,  что  в  соответствии  с  п.5
   Постановления  N  333  доход  от  реализации  такого  имущества  за
   минусом  фактических  затрат  организации, но не более 3% продажной
   цены  подлежит  перечислению федеральный бюджет в течение 25 дней с
   даты оплаты имущества.

       Необходимым   условием   для   совершения  сделки  с  объектами
   недвижимости,  закрепленными  за унитарными предприятиями, является
   государственная   регистрация   права  хозяйственного  ведения  или
   оперативного управления.
       Право  хозяйственного  ведения  и  оперативного  управления  на
   объекты  недвижимости,  закрепленные  за  унитарными предприятиями,
   подлежит  государственной  регистрации в соответствии с Федеральным
   законом  от 21.08.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
   на недвижимое имущество и сделок с ним".
       Согласно  п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации
   от  31  августа  2000 г. N 648 "Вопросы государственной регистрации
   прав   на   недвижимое   имущество,   находящееся   в   федеральной
   собственности"   заявление   о  государственной  регистрации  права
   хозяйственного  ведения  на  недвижимое  имущество,  находящееся  в
   федеральной   собственности,   подает   унитарное  предприятие,  за
   которым   оно   закреплено   на  основании   акта  соответствующего
   уполномоченного органа.
       Для  государственной  регистрации  права хозяйственного ведения
   на  объекты  недвижимости  необходимо,  чтобы  недвижимое имущество
   было   закреплено  за  унитарным  предприятием  на  основании  акта
   соответствующего   федерального  органа  государственной  власти  в
   порядке,  определенном  Постановлением  N 3 от 5 января 1998 г. N 3
   (Постановления   Федерального  арбитражного  суда  Северо-Западного
   округа   от   10.10.2002   N   А13-3431/02-09,   от   02.10.2002  N
   А56-10906/02).

       В  соответствии  со  ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ
   по  договору  продажи  здания,  сооружения  или другой недвижимости
   покупателю  одновременно  с  передачей права собственности на такую
   недвижимость  передаются  права  на  ту  часть  земельного участка,
   которая   занята   этой   недвижимостью   и   необходима   для   ее
   использования.
       Документальное   оформление   права   на  занимаемый  земельный
   участок  земли, полученный землепользователем в результате перехода
   права   собственности   на   здание,   как   правило,   зависит  от
   волеизъявления самого покупателя недвижимости.
       Таким   образом,  при  условии  регистрации  права  на  объекты
   недвижимого  имущества  и  при  получении  согласия уполномоченного
   органа  Ваше предприятие вправе заключить договор на продажу данных
   объектов  недвижимости.  Отсутствие надлежащим образом оформленного
   договора  аренды  земли,  находящейся под недвижимым имуществом, не
   может  быть  препятствием  для  заключения  договора  купли-продажи
   данного объекта недвижимости.


       Отражение  реализации  объектов  недвижимости  в  бухгалтерском
   учете
       1.  Полученные  в  хозяйственное  ведение  объекты недвижимости
   реализованы  по  распоряжению управления государственным имуществом
   РФ
       На стоимость реализации объектов недвижимости с НДС
       Дебет 62       Кредит  91-1
       На сумму НДС
       Дебет   91-3        Кредит 68-2 (76 Ц если учетная политика для
   НДС Ц "по оплате")
       На стоимость объектов недвижимости
       Дебет  91-2             Кредит  01-2, 41
       На сумму затрат организации на продажу  ОС
       Дебет 91-2       Кредит 26, 60
       На сумму оплаченного  покупателем объекта недвижимости
       Дебет 51    Кредит  62
       Дебет   76    Кредит  68-2 (если учетная политика для НДС Ц "по
   оплате")
       2.  Начислен  и  перечислен  в бюджет доход от реализации ОС по
   распоряжению   управления   государственным  имуществом  Российской
   Федерации
       Начислен  доход  от  продажи  объекта  недвижимости, подлежащий
   перечислению в бюджет
       Дебет  91-2       Кредит  75-1
       Начисленный доход от реализации перечислен в бюджет
       Дебет 75-1      Кредит  51


       Отражение реализации объектов недвижимости в налоговом  учете
       Согласно  ст. ст. 247 и 248 НК РФ объектом обложения налогом на
   прибыль  организаций являются выручка от реализации товаров, работ,
   услуг,  имущественных  прав и внереализационные доходы, уменьшенные
   на   величину   произведенных  расходов  в  порядке,  установленном
   настоящим Кодексом.
       Определения     понятий     "доходы     от     реализации"    и
   "внереализационные доходы" даны в ст. ст. 249 и 250 НК РФ.
       Кроме  того,  следует  иметь в виду, что доходы, не учитываемые
   при  определении налоговой базы организаций, установлены ст. 251 НК
   РФ.  Поименованный в ст. 251 НК РФ перечень доходов, не учитываемых
   в  целях  налогообложения,  является  исчерпывающим  и  не включает
   средства    от    продажи    унитарным    предприятием   имущества,
   принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.
       В  связи  с  вышеизложенным  средства, полученные от реализации
   имущества    государственными   и   муниципальными   предприятиями,
   являются  доходом  унитарного  предприятия и должны учитываться при
   определении  налоговой  базы  по  налогу  на  прибыль организаций в
   общеустановленном порядке.
       НК   РФ   не   устанавливает   порядок  определения  для  целей
   налогообложения  прибыли  результат  от  операции  по реализации по
   распоряжению  собственника находящегося в его хозяйственном ведении
   имущества.  Вместе  с тем, нормы гл.25 НК РФ не содержат требования
   о   том,   что   не   учитывается  в  составе  расходов  для  целей
   налогообложения   прибыли   стоимость   объектов,  закрепленных  за
   унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.
       Статьей  256  НК  РФ установлено, что амортизируемое имущество,
   полученное   унитарным   предприятием   от  собственника  имущества
   унитарного  предприятия  в оперативное управление или хозяйственное
   ведение,  подлежит  амортизации  у данного унитарного предприятия в
   порядке, установленном гл.25 Кодекса.
       Учитывая,   что   согласно  п.  1  ст.  256  НК  РФ  имущество,
   полученное   унитарным   предприятием   от  собственника  имущества
   унитарного  предприятия  в  оперативное  или хозяйственное ведение,
   признается  амортизируемым,  порядок  определения налоговой базы по
   налогу  на  прибыль при реализации подобного имущества определяется
   в  соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ (письмо УМНС по г.Москве
   от  20  ноября  2003  г.  N  26-12/65399,  от  13  ноября 2002 г. N
   26-12/55217).
       Напомним,  что  ст.268  НК  РФ  установлено, что при реализации
   амортизируемого  имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы
   от   его   реализации   на   остаточную  стоимость  амортизируемого
   имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.
       При  этом  в  ст.257 НК РФ не содержится нормы, устанавливающей
   порядок    определения    стоимости    имущества,   полученного   в
   хозяйственное ведение.
       По  нашему  мнению,  данное  имущество принимается к налоговому
   учету   по  стоимости,  отраженной  в  налоговом  учете  передающей
   стороны,    т.е.    первоначальная   стоимость   основных   средств
   формируется  на основании стоимости, указанной в передаточном акте.
   Однако нормативно данный порядок не закреплен.
       В  связи  с  этим,  по  нашему  мнению,  Ваша организация может
   учесть   при   расчете   налогооблагаемой  прибыли  при  реализации
   объектов  недвижимости только остаточную стоимость данных объектов,
   определенную   на  основании  данных  налогового  учета  передающей
   стороны (предыдущего балансодержателя).
   В случае использования Вами данных рыночной оценки возможно
   предъявление претензий налоговых органов относительно правильности
   расчета налогооблагаемой прибыли при реализации объектов
   недвижимости, поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества
   может существенно превышать его балансовую стоимость у предыдущего
   владельца.
   
   


Главная страница