Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

МОЖЕТ ЛИ ФИРМА ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОРА С ПОДРЯДЧИКАМИ НА ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПО ЗАВЕРШЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ НЕ ИМЕЯ ЛИЦЕНЗИИ. МОЖНО ЛИ СДАВАТЬ В АРЕНДУ ПОД ОФИС ПОМЕЩЕНИЯ, ЧИСЛЯЩИЕСЯ КАК ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ЭТИ ПОМЕЩЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЭЛЕКТРОИ ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕМ, ВОДОПРОВОДОМ И КАНАЛИЗАЦИЕЙ, Т.Е. ПРИГОДНЫ К ЭКСПЛУАТАЦИИ). МОЖНО ЛИ НАЧИСЛЯТЬ НАЛОГОВУЮ И БУХГАЛТЕРСКУЮ АМОРТИЗАЦИЮ НА ЭТОТ ОБЪЕКТ

Главная страница



       Вопрос  22:  Коммерческая фирма  в октябре 2002 г. приобрела по
   договору  купли-продажи  объект незавершенного строительства, через
   месяц  было получено свидетельство о государственной регистрации. В
   феврале   2003   г.  по  договору  купли-продажи  была  приобретена
   оставшаяся  часть здания как объекта незавершенного строительства и
   получено  новое  свидетельство  о  государственной  регистрации.  В
   настоящее   время   фирма   осуществляет   работы   по   завершению
   строительства   здания,  заключая  договора  с  подрядчиками,  т.е.
   выступает   в  роли  заказчика-застройщика,  и,  возможно,  в  роли
   генподрядчика.
       Прошу проконсультировать по следующим вопросам:
       Может  ли фирма заключать договора с подрядчиками на проведение
   работ по завершению строительства здания не имея лицензии.
       Можно  ли  сдавать  в аренду под офис помещения, числящиеся как
   объект   незавершенного  строительства  (эти  помещения  обеспечены
   электро-   и  энергоснабжением,  водопроводом  и канализацией, т.е.
   пригодны к эксплуатации).
       Можно  ли  начислять  налоговую  и бухгалтерскую амортизацию на
   этот объект незавершенного строительства.

   Ответ:
       1.  Мы считаем, что в данном случае организация должна получить
   лицензию,  при  условии,  что осуществляется строительство зданий и
   сооружений I и II уровней ответственности. И вот почему.
       Пунктом  1 статьи 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. №
   128-ФЗ  "О  лицензировании  отдельных  видов деятельности" (далее -
   Закон  № 128-ФЗ) установлено, что строительство зданий и сооружений
   I  и  II  уровней  ответственности в соответствии с государственным
   стандартом может осуществляться только на основании лицензии.
       При  этом постановлением Правительства РФ от 21 марта 2001 г. №
   174  "О  лицензировании  деятельности  в  области  проектирования и
   строительства"  утверждено  Положение о лицензировании деятельности
   по   проектированию   зданий   и   сооружений   I   и   II  уровней
   ответственности  в соответствии с государственным стандартом (далее
   - Положение).
       Согласно  пункту  1  Положения  деятельность  по  строительству
   зданий  и  сооружений I и II уровней ответственности в соответствии
   с      государственным      стандартом      включает     выполнение
   строительно-монтажных   работ,   в   том   числе  общестроительных,
   отделочных,  санитарно-технических,  специальных и монтажных работ,
   а   также   выполнение   работ  по  ремонту  зданий  и  сооружений,
   пусконаладочных  работ  и  функций  заказчика-застройщика.  То, что
   заказчик-застройщик   должен   получать   лицензию  подтверждает  и
   решение Верховного Суда РФ от 2 октября 2003 г. № ГКПИ-03-1073.
       Кроме  того,  при  осуществлении  регулирования  лицензирования
   деятельности  по  строительству  зданий  и  сооружений  ни  Закон №
   128-ФЗ,  ни Положение не связывают обязанность получения лицензии с
   тем,  является ли одновременно заказчик-застройщик и инвестором или
   нет.
       Таким образом, выполнение строительно-монтажных работ для
   собственных нужд подрядным способом, при которых организация
   выполняет функции заказчика-застройщика, в соответствии с пунктом
   1 Положения является деятельностью по строительству зданий и
   сооружений, на осуществление которой необходимо получение
   лицензии.

       2.  Согласно  пункту  1  статьи  607  Гражданского кодекса РФ в
   аренду  могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
   природные  объекты,  предприятия  и другие имущественные комплексы,
   здания,  сооружения,  оборудование,  транспортные средства и другие
   вещи,  которые  не  теряют  своих натуральных свойств в процессе их
   использования   (непотребляемые   вещи).  При  этом  в  статье  608
   уточнено,  что передать в аренду можно только то имущество, которое
   принадлежит арендодателю на праве собственности.
       В   рассматриваемом   случае,   в   аренду   передается  объект
   незавершенного  строительства,  который  в  принципе  удовлетворяет
   указанным  выше  требованиям. Во-первых, он является непотребляемой
   вещью.   А   во-вторых,   у   организации   есть   свидетельство  о
   государственной  регистрации  прав  собственности на это имущество.
   Кроме  того,  следует  заметить,  что  законодательство не содержит
   запрета,  в  части  аренды  помещений незаконченных строительством.
   Получается,   что   организация   может   сдать   в  аренду  объект
   незавершенного строительства.
       Однако  обратите внимание, что все же есть возможность оспорить
   данную  сделку  и  признать  ее  недействительной. В частности, это
   подтверждает  постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта
   2002   г.   №А56-31829/01.   В   данном   судебном  разбирательстве
   государственное  бюро  регистрации  прав  на недвижимость доказала,
   что  организация  не  имела  права  сдавать  объект  незавершенного
   производства  в  аренду.  В частности, аргументы истца строились на
   требованиях  пункта  3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, согласно
   которому  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
   определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
   качестве  объекта  аренды.  При  отсутствии  этих данных в договоре
   условие  об  объекте,  подлежащем  передаче  в аренду, считается не
   согласованным  сторонами,  а  соответствующий  договор не считается
   заключенным.  А поскольку после сдачи в аренду имущества изменялось
   (достраивалось),  то  данное  требование  не могло быть соблюдено в
   договоре аренды.
       Поэтому,  чтобы  не возникло такой претензии, в договоре аренды
   надо  четко  указать  какое  помещение  сдается  в аренду, при этом
   следует   приложить   поэтажный   план   данного  помещения  с  его
   планировкой.

       3.  Что касается налогового учета, то Налоговый кодекс РФ четко
   говорит   о   невозможности   амортизации   объекта  незавершенного
   капитального  строительства  (п.  2 ст. 256 Налогового кодекса РФ).
   При  этом, не важно используется ли данное имущество для извлечения
   дохода или нет.
       Это  же касается и бухгалтерского учета. Ведь согласно пункту 3
   Положения  по  бухгалтерскому  учету  "Учет  основных средств" (ПБУ
   6/01),  капитальные вложения (то есть средства, отраженные на счете
   08  "Вложения  во  внеоборотные  активы")  не  относятся к объектам
   основных средств, а следовательно, не амортизируются.
       Начать  амортизировать  объект  можно  лишь  после  его ввода в
   эксплуатацию   и   документального   подтверждения   факта   подачи
   документов   на   государственную   регистрацию   прав   на  объект
   законченный  строительством.  Причем данный порядок действует как в
   налоговом,  так  и  в  бухгалтерском учете (п. 8 ст. 258 Налогового
   кодекса  РФ  и  п.  52  Методических  указаний  по  учету  основных
   средств,  утвержденных  приказом  Минфина России от 13 октября 2003
   г.  №  91н).  Необходимость  регистрации  вновь  созданного объекта
   недвижимого  имущества  закреплена  в статье 25 Федерального закона
   от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.



Главная страница