Эксперт

Курсы валют

23.02.2018
56.8
8.9
0.53
78.9
0
2.1
0.18

Статистика

Реклама

СМИРНОВ А. А. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Главная страница

  
     НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
     
                                         СМИРНОВ АНАТОЛИЙ АНАТОЛЬЕВИЧ,
                                  аспирант кафедры гражданско-правовых
                               дисциплин Всероссийской государственной
            налоговой академии Министерства финансов России, г. Москва
                 
       Действующее  законодательство  гласит,  что по договору ипотеки
   "залогодержатель,    являющийся    кредитором   по   обязательству,
   обеспеченному  ипотекой,  имеет право получить удовлетворение своих
   денежных  требований к должнику по этому обязательству из стоимости
   заложенного  недвижимого  имущества  другой  стороны - залогодателя
   преимущественно   перед   другими   кредиторами   залогодателя,  за
   изъятиями,  установленными  федеральным  законом".   Лицо, которому
   принадлежит  жилое  помещение  на  праве собственности, а так же на
   праве   хозяйственного   ведения,   имеет   право  заложить  данное
   недвижимое  имущество  в обеспечение исполнения какого-либо взятого
   на  себя  обязательства.  Так  как в данном случае предметом залога
   является  недвижимое  имущество, каковыми являются согласно ст. 130
   ГКРФ,  в том числе и жилые дома, то залог подобного имущества будет
   именоваться  ипотекой,  а, следовательно, договор о подобном залоге
   будет  называться  договором  об  ипотеке.  Вообще,  сама  правовая
   "процедура    заключения    договора    ипотеки    довольно   четко
   регламентирована  ГК  РФ,  ФЗ  "Об  ипотеке" и другими федеральными
   законами.  Кроме  того,  свои  рекомендации  по договору об ипотеке
   высказал   и  ВАС  РФ".   Необходимо  отметить,  что  нормы  права,
   закрепленные  в Законе "Об ипотеке" определенно имеют приоритет над
   соответствующими  нормами  Гражданского  кодекса.  В  качестве иных
   федеральных  законов,  регулирующих  залог  недвижимости  (ипотеку)
   следует  упомянуть  такие  Законы,  как  ФЗ  "Об  ипотечных  ценных
   бумагах",  ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения",
   ФЗ  "Об  участии  в  долевом  строительстве многоквартирных домов и
   иных объектов недвижимости".
       Сам  вопрос  ипотеки (залога) достаточно объемен и многогранен.
   В  предыдущем  нашем  исследовании  нами  были  рассмотрены вопросы
   основных  нормативных актов, регулирующих вопрос залога недвижимого
   имущества,  а  так же наиболее общие моменты, касающиеся заключения
   договора   об   ипотеке.   Как  мы  помним,  согласно  действующему
   законодательству,  а  именно  - пункту 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, а также
   статье  10  ФЗ  "Об  ипотеке",  сам   договор  об ипотеке считается
   заключенным   и   вступает  в  силу  исключительно  с  момента  его
   государственной  регистрации.  Вот  этот  вопрос  мы  и  попытаемся
   освятить в настоящем исследовании.
       Важно   отметить   и  тот  факт,  что  согласно  нормам  права,
   закрепленным   в   пункте   5   статьи  29  ФЗ  "О  государственной
   регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок с ним" сами
   особенности  регистрации  ипотеки могут устанавливаться Законом "Об
   ипотеке  (залоге)".  Таким  образом, получается, что процессуальные
   нормы,  определяющие  порядок  действий, необходимых для заключения
   договоров   об   ипотеке,  в  виде  нотариального  удостоверения  и
   государственной   регистрации,  закрепленные  в  указанном  законе,
   имеют  приоритет над нормами ФЗ "О государственной регистрации прав
   на недвижимое имущество и сделок с ним".
       В  четвертой главе ФЗ "Об ипотеке" речь ведется непосредственно
   об  особенностях  государственной  регистрации  ипотеки.  При  этом
   законодатель  не  пожелал  конкретизировать  объект регистрации, то
   есть,  следует  ли  рассматривать его в виде обременения или в виде
   сделки.    Непосредственно   регистрация   ипотеки   осуществляется
   согласно  "Правилам  ведения  Единого государственного реестра прав
   на   недвижимое   имущество   и   сделок"   с  ним  путем  внесения
   соответствующей  записи. Исходя из текста пунктов 47 - 49 указанных
   правил,   запись  об  ипотеке  вносится  в  подраздел  III  единого
   государственного  реестра прав, который предназначен для записей об
   ограничениях  и  обременениях, конкретно же часть III-2, специально
   предназначенную   для   записи   об   ипотеке.  Так  же  в  Реестре
   обязательно    фиксируется    срок    и    размер    обязательства,
   обеспечиваемого   залогом.   Исходя   из   текста  правовой  нормы,
   закрепленной   в   пункте   1   статьи  14  ФЗ  "О  государственной
   регистрации   прав   на   недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним"
   проведение  государственной  регистрации  договоров  и  иных сделок
   удостоверяется  посредством  совершения специальной регистрационной
   надписи   на   документе,  выражающем  содержание  сделки,  а  факт
   возникновения  или  перехода  права  удостоверяется свидетельством.
   Согласно  статье  22  ФЗ "Об ипотеке" удостоверение государственной
   регистрации    ипотеки    осуществляется    посредством   нанесения
   регистрационной  надписи  на договор ипотеки. Кроме того, исходя из
   пункта  77  "Правилам ведения Единого государственного реестра прав
   на    недвижимое    имущество    и   сделок"   факт   произведенной
   государственной   регистрации  удостоверяется  штампом,  содержащим
   регистрационную  надпись,  а  так  же  дату  и  номера  регистрации
   оттиснутым  на  договор ипотеки. Одновременно залогодателю выдается
   свидетельство  о  государственной  регистрации, что предусматривает
   пункт  73 указанных правил. В том случае, если условия заключенного
   договора  об  ипотеке  предусматривают  подобную возможность, права
   залогодержателя   могут   быть   удостоверены   надлежащим  образом
   оформленной закладной.
       Отсутствие  же  надлежащей государственной регистрации договора
   об  ипотеке  автоматически  влечет  его недействительность, то есть
   подобный   договор  считается  ничтожным.  Естественно,  надлежащая
   государственная   регистрация   договора   об  ипотеке  приводит  к
   возникновению  определенных  юридических  последствий.  Кроме того,
   что  договор  об  ипотеке считается заключенным и вступает в силу с
   момента  его  государственной  регистрации, возникает и обременение
   имущества,  заложенного  по  договору.  Таким  образом,  в конечном
   счете,   залогодержателем   приобретается  право  залога.  Так  же,
   согласно  законодательству  об  ипотеке  (залоге),  "имущество,  на
   которое   установлена   ипотека,  остается  у  залогодателя  в  его
   владении  и  пользовании".   Подобное  положение  вещей "фактически
   означает  изъятие  у  залогодателя  права  распоряжения, важнейшего
   компонента   права   собственности,   т.е.   ограничиваются   права
   собственника  имущества  (залогодателя)  по  распоряжению  объектом
   недвижимости".
       Надлежащая  государственная  регистрация ипотеки осуществляется
   соответствующим  органом  Министерства  Юстиции по месту нахождения
   имущества,   являющего  предметом ипотеки (залога). Согласно пункту
   43  "Правилам  ведения  Единого  государственного  реестра  прав на
   недвижимое   имущество   и   сделок"   источником   информации  для
   соответствующей  записи  об  ограничениях  и  обременениях  "служат
   подлежащие  обязательной  государственной  регистрации  договоры  и
   иные   документы,  служащие  основанием  возникновения  ограничений
   (обременений)".    Таким  образом,  существует  следующий  перечень
   требуемых    правоустанавливающих   документов,   необходимых   для
   регистрации  договора  ипотеки  жилого помещения. Прежде всего, что
   вполне  естественно,  необходимо предъявить сам договор об ипотеке,
   а  так  же  подлинники  или копии тех документов, которые указаны в
   названном   договоре   в  виде  приложений.  Во-вторых,  необходимо
   представить   кредитный   или  иной  договор,  исполнение  которого
   обеспечивается  ипотекой,  а  так же подлинник или копию документа,
   подтверждающего      возникновение      обеспеченного      ипотекой
   обязательства.   В  случае,  когда  собственниками  передаваемого в
   ипотеку  (залог) жилого помещения являются несовершеннолетние дети,
   недееспособные  или  ограниченно  дееспособные граждане, необходимо
   письменное  разрешение  органов  опеки  и  попечительства. Согласно
   статье  13  ФЗ  "Об ипотеке" права залогодержателя по обеспеченному
   ипотекой   обязательству  и  по  договору  об  ипотеке  могут  быть
   удостоверены  так  же  и закладной. Таким образом, в случае, если в
   договоре  об  ипотеке  прямо  указано,  что  права  залогодержателя
   удостоверяются   закладной,   в   таком   случае   необходимы  либо
   подлинник,  либо  заверенная  копия  таковой закладной, а так же те
   документы,  которые перечислены в ней как приложения. И, наконец, в
   случае  регистрации ипотеки (залога) в силу закона, согласно пункту
   5  ст.  488  ГКРФ  и  пункту  3  ст.  489 ГКРФ, необходим документ,
   подтверждающий передачу недвижимости.
       Согласно  пункту  5  статьи  20  ФЗ  "Об ипотеке", сама ипотека
   должна  быть  зарегистрирована  в  течение  одного  месяца  со  дня
   поступления  необходимых документов в орган юстиции, уполномоченный
   осуществлять государственную регистрацию прав.
                                      
                                      Поступила в редакцию 10.04.2007.
                                      
                                      
   
  ВЫХОДНЫЕ ДАННЫЕ
 
 


Главная страница