Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

ВОПРОС: КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ РИСКИ ВОЗНИКАЮТ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ОРГАНИЗАЦИЕЙ А ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СУБАРЕНДУ ОРГАНИЗАЦИИ Б, ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С МУНИЦИПАЛИТЕТОМ (БЕЗ ВЫДЕЛЕНИЯ ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА 3 СЕКЦИИ)?

Главная страница


                                 Вопрос №2408
   
   29.10.2007 г.
   
   Тип   сделки:   Долевое  участие  в  строительстве  .   Капитальное
   строительство.
   Вид налога:  Без налогов.
   Отрасль: Инвестиции.
   
   Ситуация:   Организация   А   выступала   в   качестве  застройщика
   строительства  многоквартирного  дома  и,  соответственно, являлась
   арендатором  земельного участка для строительства (договор аренды с
   муниципалитетом действует до 2051 г.).
   В  феврале  2007 г. было получено Разрешение на ввод в эксплуатацию
   первого пускового комплекса (жилые помещения - 1 секция дома).
   В  октябре  2007 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию
   второго  пускового  комплекса  (нежилые  (офисные)  помещения  -  2
   секция дома).
   В  мае  2007  г.  было получено заключение Управления архитектуры и
   градостроительства   о   согласовании   эскизного   проекта   дома,
   предусматривающего  строительство  дополнительной  3 секции (третий
   пусковой комплекс дома).
   Организацией    А    планируется    получение    в    установленном
   законодательством  РФ  Разрешения на строительство дополнительной 3
   секции дома.
   При  этом,  строительство  3 секции дома предполагается осуществить
   на   территории,   являющейся   прилегающей  к  построенному  дому,
   состоящему из 2-х секции.
   Кроме  того,  после  получения разрешения на строительство 3 секции
   дома  на  организацию  А  планируется  осуществить  все необходимые
   действия  по  оформлению  документов  для  получения  разрешения на
   строительство указанной секции на организацию Б.
   
   Примечания:
   1.  В  данных  схемах  будут получены все необходимые разрешения от
   соответствующих  служб  для  строительства  3  секции  дома  как на
   организацию А, так и на организацию Б.
   2.  Обязательное  условие  -  Застройщиком  3  секции  в результате
   должна являться организация Б.
   
   
   
   Вопрос:  Какие  налоговые риски возникают при передаче организацией
   А   земельного  участка  в  субаренду  организации  Б,  являющегося
   предметом  договора  аренды  с муниципалитетом (без выделения части
   земельного участка, необходимого для строительства 3 секции)?
   
   Ответ:  В рассматриваемой ситуации организация А планирует передать
   организации  Б  в  субаренду весь земельный участок, а не его часть
   (в  виду  отсутствия  межевания  части  участка,  необходимого  для
   строительства  3  секции).  При  этом  часть земельного участка уже
   застроена  (находится  под  секциями 1 и 2),  более того, эта часть
   фактически  принадлежит уже собственникам квартир в многоквартирном
   доме.  То есть организация А, по сути, собирается передать в аренду
   землю,  которую  организация Б может использовать лишь частично - в
   части незастроенной площади земельного участка.
   При  передаче  в  субаренду  земельного  участка  организация  А по
   отношению   к   организации   Б   будет   являться   арендодателем.
   Соответственно,  арендную  плату  от  организации  Б  организация А
   обязана  включить в налоговую базу по НДС (п. 5 ст. 155 НК РФ) и по
   налогу  на  прибыль  (п.  4  ст.  250  НК РФ). В случае невключения
   арендной  платы  в  налоговую  базу по этим налогам у организации А
   возникнут налоговые риски.
   Налоговые  риски также могут возникнуть по расходной части, то есть
   по   арендной   плате,  уплачиваемой  организацией  А  арендодателю
   (муниципалитету).  В  соответствие  с подпунктом 10 пункта 1 статьи
   264  НК  РФ  арендные  платежи за арендуемое имущество (в том числе
   земельные  участки)  относятся к прочим расходам. При этом расходы,
   учитываемые  при  налогообложении  прибыли, должны быть обоснованы,
   то  есть экономически оправданы. Расходами признаются любые затраты
   при  условии,  что  они произведены для осуществления деятельности,
   направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
   Налоговые  риски для организации А может вызвать то обстоятельство,
   что   в   субаренду   передается   участок,   частично  застроенный
   многоквартирным   домом.   Налоговые   органы  могут  указать,  что
   "застроенная"  часть  земли  не может использоваться организацией А
   для  извлечения  дохода. Ведь, во-первых, эта часть уже принадлежит
   собственникам  квартир, во-вторых, организация Б в действительности
   будет  пользоваться  свободной  от построек частью участка. То есть
   организация   Б   фактически  будет  платить  за  субаренду  только
   свободной части участка.
   Это   означает,   что   расходы  по  арендной  плате,  уплачиваемой
   организацией  А  муниципалитету,  будут  считаться  обоснованными и
   направленными  на  получение  дохода  не  в  полной  сумме, а в той
   части,  которая  свободна  от  построек.  В итоге налоговым органом
   будет   исключена  из  расходов,  учитываемых  при  налогообложении
   прибыли,   частичная   сумма   арендной   платы,   приходящаяся  на
   "застроенные"  площади.  Эту часть они, вероятнее всего, рассчитают
   исходя из площади земельного участка.
   Отдельно  обращаем Ваше внимание на то, что вышеуказанные налоговые
   риски  возникают  в  случае отражения организацией А суммы арендной
   платы муниципалитету в составе прочих расходов.
   
   


Главная страница