Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

ВОПРОС: КАКОЙ ПОРЯДОК БУХГАЛТЕРСКОГО И НАЛОГОВОГО УЧЕТА ОПЕРАЦИЙ, СВЯЗАННЫХ С ИНВЕСТИРОВАНИЕМ У ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТОРА? КАКИМИ ПЕРВИЧНЫМИ ДОКУМЕНТАМИ ОФОРМЛЯЕТСЯ ДАННЫЕ ОПЕРАЦИИ? В КАКОЙ МОМЕНТ ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТОР МОЖЕТ ПРИМЕНИТЬ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПО НДС?

Главная страница


      
                              Вопрос №2215
   
   21.08.2007 г.
   
   Тип сделки: Долевое участие в строительстве .
   Вид  налога:  Налог  на  добавленную  стоимость.   Налог на прибыль
   организаций.
   Отрасль: Нефтепродукты.
   
   Вопрос:  Какой  порядок бухгалтерского и налогового учета операций,
   связанных с инвестированием у организации Инвестора?
   Какими первичными документами оформляется данные операции?
   В  какой  момент  организация  Инвестор  может  применить налоговый
   вычет по НДС?
   
   
   Ответ: 1. Бухгалтерский учет
   
   Отношения     между    субъектами    инвестиционной    деятельности
   регулируются   Федеральным   законом   от   25.02.1999  №39-ФЗ  "Об
   инвестиционной  деятельности в Российской Федерации, осуществляемой
   в форме капитальных вложений".
   Согласно  указанному  закону, инвесторы осуществляют финансирование
   объекта капитального строительства.
   При  этом  передача  активов  в  качестве  инвестиционного вклада в
   строительство  не  признается расходами организации (п. 3 ПБУ 10/99
   "Расходы  организации").  Суммы  переданных  инвестиций  до момента
   сдачи  объекта  и  получения  инвестором  результатов произведенных
   инвестиций,  предусмотренных инвестиционным договором (контрактом),
   учитываются  у  инвестора  в  соответствии  с подпунктом "г" пункта
   3.1.8  Положения  по  бухгалтерскому  учету долгосрочных инвестиций
   (утв.  письмом  Минфина  РФ  от  30.12.1993  N 160) и Планом счетов
   бухгалтерского  учета  на  счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и
   кредиторами".
   Передача  денежных  средств или иного имущества в качестве вклада в
   долевое  строительство  отражается  проводкой  по  дебету  счета 76
   "Расчеты  с  разными  дебиторами  и кредиторами" субсчет "Расчеты с
   инвестором"  и кредиту соответствующих счетов 51 "Расчетные счета",
   10 "Материалы", 41 "Товары" и так далее.
   При   получении   причитающейся  ему  доли,  согласно  заключенному
   договору, инвестор
   включает  стоимость  принимаемого  объекта либо в состав товаров (в
   случае,  если  объект инвестирования предназначен для перепродажи),
   либо  в  состав  вложений  во внеоборотные активы (если построенный
   объект  принимается для собственного использования), что отражается
   соответственно  либо  на  счете  41  "Товары",  либо  на  счете  08
   "Вложения во внеоборотные активы".
   До    получения    документов,    подтверждающих    государственную
   регистрацию  объектов  недвижимости,  согласно  пункту  41  Приказа
   Минфина  РФ  от  29.07.1998   №34н  "Об  утверждении  положения  по
   ведению  бухгалтерского  учета  и  бухгалтерской  отчетности в РФ",
   указанные    объекты    продолжают   относиться   к   незавершенным
   капитальным  вложениям.  В  то же время Методическими указаниями по
   бухгалтерскому   учету  основных  средств,  утвержденными  Приказом
   Минфина   России   от   13.10.2003   N   91н,  допускается  объекты
   недвижимости,  по которым закончены капитальные вложения, оформлены
   соответствующие  первичные  учетные  документы по приемке-передаче,
   документы  переданы  на  государственную  регистрацию, и фактически
   эксплуатируемые   принимать   к  бухгалтерскому  учету  в  качестве
   основных  средств  с выделением на отдельном субсчете к счету учета
   основных средств.
   В  соответствии  с  п.  3.2.2  Положения  по  бухгалтерскому  учету
   долгосрочных    инвестиций,   объект   строительства,   приемка   и
   эксплуатация    которого   оформлена   в   установленном   порядке,
   зачисляется в состав основных средств.
   При  этом  п.  7  ПБУ  6/01 "Учет основных средств" определено, что
   основные   средства   принимаются   к   бухгалтерскому   учету   по
   первоначальной   стоимости.   Первоначальной   стоимостью   объекта
   инвестирования  у  инвестора  будет являться сумма, уплаченная им в
   порядке  финансирования  строительства  объекта  (без  учета  НДС),
   расходы  по  уплате  госпошлины  и  расходы по доведению объекта до
   состояния, пригодного к использованию (пункт 8 ПБУ 6/01).
   
   Рассмотренные   выше   операции   оформляются   в  учете  инвестора
   следующими бухгалтерскими записями:
   
   См. приложение (Таблица 1)
   
   2. Налоговый учет
   
   В  целях налогообложения прибыли полученные на правах собственности
   площади  в  завершенном  строительством здании относятся к основным
   средствам  и  являются  амортизируемым  имуществом  (п.1 ст. 256 НК
   РФ).
   Первоначальная  стоимость основного средства определяется как сумма
   расходов  на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и
   доведение  до  состояния, в котором оно пригодно для использования,
   за  исключением  налога  на  добавленную  стоимость  и акцизов (п.1
   ст.256,   п.1   ст.257  НК  РФ).  Следовательно,  в  данном  случае
   первоначальная  стоимость  получаемого организацией офисного здания
   определяется    как    сумма   произведенного   финансирования   по
   инвестиционному договору.
   Затраты  по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества
   относятся  к расходам, не учитываемым в целях налогообложения (пп.5
   ст.  270  НК),  поскольку  они  формируют  первоначальную стоимость
   такого  имущества,  погашаемую  посредством начисления амортизации.
   При  этом, согласно п. 1.1 ст. 259 НК РФ, у налогоплательщиков есть
   право   на  включение  в  состав  расходов  отчетного  (налогового)
   периода  расходов  на  капитальные  вложения  в размере не более 10
   процентов    первоначальной    стоимости   основных   средств   (за
   исключением  основных  средств,  полученных  безвозмездно), т.е. на
   получение   так   называемой   "амортизационной   премии".   Однако
   воспользоваться  данной  льготой, по разъяснениям Минфина РФ, может
   только  та компания, на балансе которой находится основное средство
   на   правах  собственности  (Письмо  Минфина  РФ  от  21.12.2006  №
   03-03-04/1/852).     Следовательно,    если    инвестор    является
   соинвестором  и  приходует к себе на баланс только часть здания, то
   и  воспользоваться  амортизационной премией он может только в части
   своей   доли   -  в  сумме  не  более  10  процентов  от  стоимости
   оприходованного  на  свой баланс объекта. Кроме того, факт принятия
   решения  об  использовании  права  на  получение  указанной  льготы
   должен  быть  зафиксирован в учетной политике организации для целей
   налогового учета.
   
   3. Документальное оформление
   
   Все  операции,  осуществляемые  инвестором,  с  точки  зрения учета
   можно разделить на три этапа:
   1) перечисление суммы инвестиций заказчику-застройщику;
   2) формирование затрат по объекту инвестирования;
   3) принятие объекта инвестирования в состав основных средств.
   Рассмотрим документальное оформление каждого из указанных этапов.
   На   первом   этапе   инвестор   перечисляет  заказчику-застройщику
   определенную   инвестиционным   договором   сумму.   Каждое   такое
   перечисление,  как  уже  было  отмечено  выше, отражается по дебету
   счета  76  "Расчеты  с  разными дебиторами и кредиторами" и кредиту
   счета  51 "Расчетные счета". Следовательно, для подтверждения такой
   операции организации достаточно двух оправдательных документов:
   -    инвестиционного   контракта   (подтверждающего   существование
   обязательства    инвестора   по   перечислению   денежных   средств
   заказчику);
   -      выписки   банка  с  расчетного  счета  (подтверждающей  факт
   перечисление денег).
   По  окончании  строительства  заказчик  "передает" инвестору суммы,
   накопленные   на   счете   08   и   счете  19.  Итоговая  стоимость
   строительства    указывается    в    Акте    приемки   законченного
   строительством   объекта   (форма   N   КС-11)  и  в  Акте  приемки
   законченного  строительством  объекта приемочной комиссией (форма N
   КС-14)и  должна  соответствовать  сумме,  отраженной  на счете 08 и
   увеличенной  на  сумму  НДС,  указанной  в  сводном  счете-фактуре.
   Величина  суммы на счете 08 должна быть равна сумме стоимостей всех
   справок, составленных по форме N КС-3, за минусом НДС.
   Величина     "переданного"    НДС    подтверждается    ксерокопиями
   счетов-фактур,   полученных  заказчиком  в  ходе  строительства  от
   поставщиков и подрядчиков.
   Результат   отношений   договорных  отношений  между  инвестором  и
   заказчиком-  застройщиком  также необходимо оформить документально.
   Следовательно,   ,   заказчик-застройщик   должен  также  выставить
   инвестору  счет-фактуру  на  сумму  собственного  вознаграждения за
   оказанные  инвестору  услуги.  Помимо того, должен быть составлен и
   подписан   Акт  передачи  объекта  строительства  инвестору  и  Акт
   выполненных работ заказчиком.
   Таким   образом,   на  данном  этапе  инвестор  должен  располагать
   следующими  первичными документами, переданными заказчиком в рамках
   отношений  с  поставщиками  и  подрядчиками,  а  также оформленными
   непосредственно по отношениям между заказчиком и инвестором:
   -  Акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11);
   -   Акт  приемки  законченного  строительством  объекта  приемочной
   комиссией (форма №  КС-14);
   -   Акты  о  приемке  выполненных  работ  (форма №КС-2) и Справки о
   стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3);
   -  Сводный  счет-фактура  с  приложениями счетов-фактур, полученных
   заказчиком в ходе строительства от поставщиков и подрядчиков;
   -   Счет-фактура   на  е  услуги  заказчика  в  рамках  договора  с
   инвестором.
   -  Акт  передачи  объекта  строительства инвестору, Акт выполненных
   работ, подписанные инвестором и заказчиком.
   Объект,   законченный   строительством,   приемка   и  эксплуатация
   которого  оформлена  в  установленном порядке, зачисляется в состав
   основных  средств организации- инвестора. Основанием для зачисления
   на  баланс  зданий  и  сооружений  признается "Акт приемки-передачи
   основных  средств"  (форма №ОС-1а). Акт утверждаются руководителями
   организации-получателя  и  организации-сдатчика  и  составляются  в
   количестве  не  менее  двух  экземпляров.  К акту также должна быть
   приложена  техническая  документация,  относящаяся  к  принимаемому
   объекту   (Указания  по  применению  и  заполнению  форм  первичной
   учетной  документации  по учету основных средств утв. Постановление
   Госкомстата РФ от 21.03.2001 №7).
   
   4. Расчеты по НДС
   
   Начиная  с  1  января  2006  года,  вычеты  сумм НДС, предъявленных
   налогоплательщику    подрядными    организациями   при   проведении
   капитального  строительства,  осуществляются после принятия на учет
   выполненных   строительных   работ   при   наличии  соответствующих
   первичных документов и счета-фактуры (пункт 1 статьи 172 НК РФ).
   Организация,  выполняющая функции заказчика-застройщика, не позднее
   пяти   дней   после   передачи   инвестору   объекта   законченного
   капитальным  строительством,  выставляет  сводный  счет-фактуру  по
   этому объекту (пункт 3 статьи 168 НК РФ).
   Сводный  счет-фактура  составляется  заказчиком-застройщиком в двух
   экземплярах   на   основании  счетов-фактур,  ранее  полученных  от
   подрядных   организаций   по  выполненным   работам  и  поставщиков
   товаров (работ, услуг).
   Копии  этих  счетов-фактур  прилагаются  заказчиком-застройщиком  к
   сводному   счету-фактуре.  Кроме  того,  к  сводному  счету-фактуре
   заказчиком  прилагаются  копии платежных документов, подтверждающих
   фактическую  уплату  сумм  налога  подрядным  организациям  по СМР,
   поставщикам   товаров  (работ,  услуг).  Полученные  инвестором  от
   заказчика   сводные   счета-фактуры   с   приложениями  хранятся  у
   инвестора    в    журнале    учета   полученных   счетов-фактур   и
   регистрируются  в  книге покупок по мере принятия к вычету сумм НДС
   по   соответствующим   объектам   капитального   строительства.   В
   предъявленном    заказчиком    инвестору    сводном   счете-фактуре
   выделяются  отдельно материалы, оборудование, строительно-монтажные
   работы.
   Рассмотренный  порядок выставления счетов-фактур при расчетах между
   заказчиком-застройщиком  и  инвестором  рекомендован  Минфином РФ в
   Письме от 24 мая 2006 года №03-04-10/07.
   Таким  образом,  сумму  НДС  по  законченному объекту строительства
   организация-инвестор  может  принять к вычету в полном объеме после
   принятия  этого  объекта  на  учет  в  качестве  основных средств и
   получения  от  заказчика-застройщика  сводного  счета-фактуры.  При
   этом,  по  мнению  Минфина,  принять объекты недвижимости к учету в
   качестве  основных  средств,  а  следовательно,  и принять к вычету
   суммы  НДС  по этим объектам, можно уже с момента подачи документов
   на   государственную   регистрацию,  не  дожидаясь  окончания  этой
   процедуры (Письмо Минфина РФ от 13 июля 2005 г. N 03-04-11/158).
   Сумму  НДС  по  услугам  заказчика-застройщика инвестор принимает в
   общем   порядке,  установленном  ст.  172  НК  РФ  -  на  основании
   счета-фактуры,     выставленного     заказчиком-застройщиком     по
   собственным  услугам,  Акта  передачи объекта инвестирования и Акта
   выполненных заказчиком-застройщиком работ.
   
   
   
   
   Приложения
   
   Таблица 1
   Корреспонденция счетов
   Содержание операции
   
   Дебет
   Кредит
   ------------------------------------------------------------^
   -------
   
   76
   51
   Отражена сумма денежных средств, перечисленных заказчику
   
   08-3
   76
   Сформированы затраты по объекту инвестирования
   
   19
   76
   Отражена   сумма   НДС,   предъявленная   подрядными  организациями
   заказчику
   
   01
   08-3
   Принят объект строительства в состав основных средств
   
   68-2
   19
   Принят к вычету НДС
   
   
   


Главная страница