Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

КАК ПРАВИЛЬНО ОТРАЗИТЬ РАСХОДЫ ПО АГЕНТСКИМ ДОГОВОРАМ ПО ПОДБОРУ АРЕНДАТОРОВ. МОЖНО ЛИ ЗАЧЕСТЬ НДС ПО ЭТИМ РАСХОДАМ В МОМЕНТ ОПЛАТЫ?

Главная страница


          28 февраля 2005 г
       Вопрос:
       Как       правильно       отразить       (списать)      расходы
   организации-застройщика,   потраченные  на  рекламную  компанию  (в
   газетах,   журналах)   по  поиску  арендаторов  в  здании,  которое
   построено,  но  еще  не  оформлено  право  собственности.  Можно ли
   зачесть НДС по этим расходам?
   На  данный момент в здании уже занимают площади семь арендаторов, с
   которыми  заключены  предварительные  договоры  аренды,  и получены
   авансовые платежи.
       Как  правильно  отразить  расходы  по  агентским  договорам  по
   подбору  арендаторов.  Можно  ли  зачесть  НДС  по  этим расходам в
   момент оплаты?

       Ответ:

       При  освещении  вопроса  о  порядке  учета  указанных  расходов
   следует обратить внимание на некоторые спорные моменты.
       В  соответствии  с Гражданским кодексом право сдачи имущества в
   аренду  принадлежит  его  собственнику  (ст.608  ГК). Статья 219 ГК
   устанавливает,   что   право  собственности  на  вновь  создаваемое
   недвижимое    имущество   возникает   с   момента   государственной
   регистрации   имущества.  То  есть  в  соответствии  с  гражданским
   законодательством   до   момента  регистрации  права  собственности
   организация  не  имеет  основания для заключения договора аренды и,
   соответственно,  получения  выручки  от  реализации товаров, работ,
   услуг.
       Общие   условия   признания  расходов  для  налога  на  прибыль
   содержит   статья  252  НК  РФ.  В  том  числе  предусмотрено,  что
   расходами   признаются   любые   затраты   при   условии,  что  они
   произведены   для   осуществления   деятельности,  направленной  на
   получение дохода.
       В  описываемой  ситуации  отсутствуют  правовые  основания  для
   признания  дохода организацией. Однако условием является не наличие
   выручки  от  реализации  товаров,  работ,  услуг,  а  осуществление
   деятельности,  направленной  на  получение  дохода. При определении
   направленности  или  ненаправленности  отдельных видов деятельности
   организации  на  получение  дохода следует учитывать следующее, что
   деятельность  может  быть направлена на получение дохода, даже если
   фактически данный вид деятельности убыточен.
       Аналогичные  выводы  содержатся  в  Письме МНС РФ от 27.09.2004
   №02-5-11/162@.  В  данном  Письме  подтверждается,  что организация
   учитывает  расходы  в  целях  налогообложения прибыли как в периоде
   получения  доходов,  так  и в периоде, в котором организация доходы
   не  получает,  при  условии,  что,  осуществляемая  деятельность  в
   целом,   направлена   на   получение  доходов.  Также  расходы  для
   признания  в  целях  налогообложения  должны  удовлетворять  другим
   условиям, установленным 25 главой НК.
       Однако  существует  риск  того,  что  пользование  арендаторами
   помещением  без  заключенного договора аренды будет рассмотрено как
   передача  в безвозмездное пользование. Статья 248 (п.2) определяет,
   что  имущество  (работы,  услуги) или имущественные права считаются
   полученными  безвозмездно,  если  получение этого имущества (работ,
   услуг)  или  имущественных  прав  не  связано  с  возникновением  у
   получателя  обязанности  передать  имущество  (имущественные права)
   передающему  лицу  (выполнить  для передающего лица работы, оказать
   передающему  лицу услуги). В вашей ситуации, исходя из существующих
   отношений,   арендодатель   не  вправе  получить  оплату  за  время
   пользования  помещениями,  переданными  арендаторам до начала срока
   действия   договора  аренды.  Статьей  270  НК  (пп.16)  в  составе
   расходов,  не  учитываемых  в  целях налогообложения, предусмотрены
   расходы   в   виде  стоимости  безвозмездно  переданного  имущества
   (работ,  услуг,  имущественных  прав)  и расходы, связанные с такой
   передачей.
       Также   оказание   услуг  на  безвозмездной  основе  признается
   реализацией  для  целей  налогообложения  НДС в соответствии с пп.1
   п.1 ст.146 НК.
       Таким  образом, для исключения налоговых рисков, но в нарушение
   норм  гражданского  законодательства  может  быть  заключен договор
   аренды  при  фактическом  предоставлении  в  пользование помещений.
   Данная  сделка  до  момента  государственной  регистрации  прав  на
   имущество  будет  ничтожной  (п.1  ст.165  ГК), однако требования о
   применении  последствий  недействительной  сделки  может предъявить
   только  заинтересованное  лицо  -  участники  сделки (ст.166 ГК). В
   результате   заключения   договора   организация  будет  признавать
   выручку   от  реализации  услуг,  исходя  из  условий  сделки,  что
   исключит спорные моменты для целей налогообложения.

       Бухгалтерский учет расходов.
       Затраты   застройщика   на   строительство   объекта  (расходы,
   связанные   с   возведением,   вводом  в  эксплуатацию  или  сдачей
   инвестору  объекта) отражаются в бухгалтерском учете в соответствии
   с   Положением   "Учет   договоров   (контрактов)   на  капитальное
   строительство"  и  Положением  по  учету  долгосрочных  инвестиций.
   Расходы  на  поиск арендаторов не связаны со строительством здания,
   поэтому  правила  формирования  в  бухгалтерском учете информации о
   данных   расходах   установлены  ПБУ  "Расходы  организации"  10/99
   (Приказ Минфина РФ  № 33н от 06.05.1999).
       Расходы,  связанные  с  предоставлением  за  плату во временное
   пользование  (временное владение и пользование) активов организации
   в  соответствии  с  ПБУ 10/99 являются в общем случае операционными
   расходами.  В организациях, предметом деятельности которых является
   предоставление   за   плату  во  временное  пользование  (временное
   владение   и   пользование)   своих  активов  по  договору  аренды,
   расходами   по   обычным   видам  деятельности  считаются  расходы,
   осуществление которых связано с этой деятельностью.
       Если   предметом   деятельности   организации   является  сдача
   площадей  в  построенном  здании в аренду, то расходы на публикацию
   рекламных   объявлений   и   на   выплату   вознаграждения  агентам
   признаются  в  качестве  расходов  по обычным видам деятельности. В
   составе    коммерческих   расходов   они   могут   признаваться   в
   себестоимости  проданных товаров, продукции, работ, услуг полностью
   в   отчетном  году  их  признания  (если  такой  порядок  признания
   коммерческих  расходов  установлен  в  учетной политике организации
   (п.п.9,   20  ПБУ  10/99)).  ПБУ  10/99  установлено,  что  расходы
   признаются   с   учетом  связи  между  произведенными  расходами  и
   поступлениями  (соответствие  доходов и расходов). Другими словами,
   расходы  должны  быть признаны в тот момент, когда признаны доходы,
   непосредственно  связанные  с данными расходами. Исходя из принципа
   соответствия   доходов   и   расходов,   указанные   расходы  могут
   учитываться на счете 97 до момента признания доходов.
       В   соответствии  с  Инструкцией  по  применению  плана  счетов
   бухгалтерского  учета  (Приказ  Минфина  РФ №94н от 31.10.2000) для
   обобщения  информации  о  расходах, связанных с продажей продукции,
   товаров,  работ,  услуг  предназначен счет 44 "Расходы на продажу".
   По  дебету  счета  44  могут  отражаться  в частности произведенные
   расходы    на    рекламу   и   комиссионные   сборы,   уплачиваемые
   посредническим организациям.

       Налоговый учет расходов.
       Для  целей  исчисления  налога  на прибыль расходы на рекламу и
   суммы   комиссионных  сборов  и  иных  подобных  расходов  являются
   прочими  расходами,  связанными с производством и (или) реализацией
   (пп.3   пп.28   п.1,  п.4  ст.264  НК  РФ).  Расходы  на  рекламные
   мероприятия  через  средства  массовой  информации  признаются  для
   целей   налогообложения   в  размере  фактических  затрат.  Понятие
   "средство  массовой  информации"  раскрывается в статье 2 Закона РФ
   от  27.12.1991  N  2124-1  "О средствах массовой информации. Размер
   расходов  в  виде агентского вознаграждения в целях налогообложения
   прибыли не нормируется.
       По  общему правилу в целях исчисления налога на прибыль расходы
   признаются  в том отчетном периоде, в котором эти расходы возникают
   исходя  из  условий  сделок  (п.1 ст.272 НК РФ). Дата осуществления
   расходов  на  оплату  сторонним  организациям  за  выполненные  ими
   работы  (предоставленные  услуги) признается исходя из выбранного и
   утвержденного  в  учетной политике способа (пп.3 п.7 ст.272 НК РФ):
   либо   дата   расчетов   в  соответствии  с  условиями  заключенных
   договоров,  либо  дата  предъявления  налогоплательщику документов,
   служащих  основанием для произведения расчетов, либо последний день
   отчетного     (налогового)    периода.    С    учетом    требования
   документального  подтверждения  расходов  (ст.252  НК  РФ)  расходы
   могут быть признаны:
       по  публикации  объявления  - после предоставления контрагентом
   акта об оказанных услугах
       по   агентскому   вознаграждению   -   после  предоставления  и
   утверждения отчета агента
       В   ходе  обсуждения  вопроса  выяснено,  что  агент  выполняет
   порученные  действия  за  свой  счет.  Поэтому "агентский договор",
   несмотря  на  название,  является  по  сути договором на возмездное
   оказание  услуг,  и  отношения  по  данному  договору  регулируются
   главой  39  ГК РФ. Так как по договору осуществляется только подбор
   потенциальных  арендаторов без заключения сделок с третьими лицами,
   данные    расходы   скорее   являются   информационными   услугами.
   Документальным  подтверждением  будет  являться в данном случае акт
   оказания услуг.
       Однако  применять  данный  порядок учета расходов следует после
   того,  как  организация  будет иметь основания для учета расходов в
   целях   налогообложения   прибыли   -   не   будет   безвозмездного
   пользования помещениями.

       Налог на добавленную стоимость.
       Главой  21 НК "Налог на добавленную стоимость" установлено, что
   налогоплательщик   имеет   право   уменьшить  общую  сумму  налога,
   исчисленную  в  соответствии  со  статьей  166 НК, на установленные
   налоговые вычеты ( ст.171 НК).
       Вычетам  подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику
   и   уплаченные  им  при  приобретении  товаров  (работ,  услуг)  на
   территории  РФ либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров
   на   таможенную   территорию  РФ  таможенных  режимах  выпуска  для
   свободного   обращения,   временного   ввоза   и   переработки  вне
   таможенной территории в отношении:
   1)   товаров   (работ,   услуг),  приобретаемых  для  осуществления
   операций, признаваемых объектами налогообложения НДС,
   2) товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.
       Налоговые   вычеты  производятся  на  основании  счетов-фактур,
   выставленных   продавцами   при   приобретении   налогоплательщиком
   товаров  (работ,  услуг)  и  документов, подтверждающих фактическую
   уплату сумм налога (п.1 ст.172  НК).
       Таким  образом,  организация,  являющаяся налогоплательщиком по
   налогу  на  добавленную  стоимость  и оказывающая только облагаемые
   НДС  услуги, имеет право после оплаты счета поставщика на основании
   полученного  счета-фактуры  применить  вычет по НДС, предъявленному
   поставщиком  при  приобретении  услуг  для осуществления облагаемых
   НДС операций.
       Если   арендодатель   на   основании   того,   что  пользование
   помещениями  осуществляется  на безвозмездной основе, начисляет НДС
   к  уплате,  то  имеются  все основания принять НДС по приобретенным
   товарам,  работам,  услугам  к  вычету, так как выполняются условия
   статей 171 и 172 НК.
       В  случае  оформления  организацией договора аренды и получения
   выручки    от   оказания   услуг   сумма   налога,   предъявленного
   поставщиками  и уплаченного при приобретении товаров, работ, услуг,
    принимается к вычету в общеустановленном порядке.
       Однако  в ситуации, описанной в вопросе, отсутствует реализация
   товаров,   работ,   услуг.   Налоговые   органы  считают,  что  при
   отсутствии  реализации  принятие  к  вычету  НДС в данном налоговом
   периоде  неправомерно  (Письмо  УМНС  по  г.Москве  от 06.01.2004 №
   24-11/00433,  письмо  УМНС  по  Московской  области от 02.06.2004 №
   06-21/8543).  Аналогичную позицию высказало Министерство финансов в
   своем письме от 21.12.2004 № 03-04-11/228.
       Учитывая  позицию  налоговых  органов, правомерность применения
   налоговых  вычетов при отсутствии реализации товаров (работ, услуг)
   налогоплательщикам   приходится   отстаивать  в  суде.  Арбитражная
   практика  складывается  в  пользу налогоплательщиков (Постановление
   ФАС  Центрального  округа  от  15.07.2004 по делу № А09-3060/04-30,
   ФАС    Северо-Западного    округа   от   12.05.2004   по   делу   №
   А52/4306/2003/2,  ФАС  Уральского  округа  от  29.06.2004  по  делу
   №Ф09-2539/04-АК).  В  судебных  решениях арбитрами  отмечается, что
   момент   предъявления  сумм  налога  к  вычету  связан  с  моментом
   приобретения  (принятия   на  учет)  товаров  (работ,  услуг)  и их
   фактической  оплатой.  Реализация  товаров  (работ, услуг) в том же
   налоговом  периоде  не  определена  законом  как условие применения
   налоговых вычетов.
       Обращаем   внимание,  если  расходы  на  публикацию  рекламного
   объявления  не  соответствуют условиям пункта 4 статьи 264 главы 25
   НК  РФ и принимаются для налога на прибыль в ограниченной сумме, то
   суммы  налога  по  таким  расходам также подлежат вычету в пределах
   установленных норм.
       Следует   отметить,  что  до  последнего  времени  существовала
   позиция  налоговых органов, заключающаяся в следующем. При списании
   расходов  будущих периодов суммы НДС, предъявленные продавцом таких
   товаров   (работ,   услуг),   подлежат   налоговому  вычету  в  той
   пропорции,   в   которой   приобретенные  товары  (работы,  услуги)
   используются  для  производства  и  (или)  продажи  товаров (работ,
   услуг),  то  есть  списываются в текущем периоде с кредита счета 97
   на  издержки  производства  и обращения (Письмо УМНС по г.Москве от
   10.08.2004 № 24-11/52247).



Главная страница