Эксперт

Курсы валют

23.02.2018
56.8
8.9
0.53
78.9
0
2.1
0.18

Статистика

Реклама

О СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТАХ ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПОТРЕБЛЕНИЯ

Главная страница

  
          25.05.06

       Ситуация:
       Организация  ООО  1  за  счет заемных средств планирует строить
   многоквартирный  жилой дом. Организация ООО 1 в данном случае будет
   выступать  в роли заказчика-застройщика и инвестора. В ООО 1 создан
   отдел  капитального  строительства  во  главе  с начальником ОКСа и
   другими   работниками   (имеется  лицензия  на  выполнение  функций
   заказчика-застройщика).   ООО   1   будет   заключать   договора  с
   подрядными  организациями  на  выполнение  работ  по  строительству
   объекта.

       Вопросы:
       Квалифицируется   ли   данная   деятельность   как   выполнение
   строительно-монтажных  работ для собственного потребления (пп.3 п.1
   ст. 146 НК РФ)? Если да, то в каком порядке учитывается НДС?

       Ответ:

       В ходе телефонных переговоров было выяснено, что квартиры в
   построенном жилом доме, скорее всего, будут реализовываться
   сторонним лицам как "до", так и "после" окончания строительства

       1.  Подпунктом  3  пункта  1  статьи 146 НК РФ установлено, что
   выполнение  СМР  для  собственного  потребления  является  объектом
   обложения НДС.
       Понятие    "строительно-монтажных    работ,   выполненных   для
   собственного  потребления"  в Налоговом кодексе РФ не приводится. В
   соответствие  с  пунктом  1  статьи  11  НК РФ институты, понятия и
   термины  гражданского, семейного и других отраслей законодательства
   Российской    Федерации,    используемые   в   настоящем   Кодексе,
   применяются  в  том  значении,  в  каком  они  используются  в этих
   отраслях  законодательства,  если  иное  не предусмотрено настоящим
   Кодексом.
       Обратимся  к  пункту 20 Постановления Росстата от 3 ноября 2004
   г.  №  50, в который Постановлением Росстата от 30 ноября 2005 г. №
   94  были  внесены  соответствующие  изменения.  Из  новой  редакции
   данного   пункта  следует,  что  к  строительно-монтажным  работам,
   выполненным   для   собственного   потребления,  относятся  работы,
   осуществляемые  для  своих  нужд  собственными  силами организаций,
   включая  работы,  для  выполнения  которых  организация выделяет на
   стройку  рабочих  основной  деятельности  с  выплатой им заработной
   платы   по  нарядам  строительства,  а  также  работы,  выполненные
   подрядными организациями по собственному строительству.
       Понятие  "для  своих нужд" также нигде не разъясняется, поэтому
   существует два противоречивых мнения.
       Первое  заключается  в  следующем.  Строительство  жилого  дома
   заказчиком-застройщиком,    одновременно   являющимся   единоличным
   инвестором,   не   считается  выполнением  работ  для  собственного
   потребления  (для  своих  нужд),  так  как впоследствии организация
   планирует  этот  дом  продать,  а  не  использовать исключительно в
   своей  деятельности.  Иначе  говоря, если бы объектом строительства
   выступал  не  жилой дом, а, допустим, офисное здание для размещения
   в  нем  административно-управленческого  аппарата,  расходы  на его
   строительство   считались   бы  выполнением  СМР  для  собственного
   потребления.
       Второе  мнение  (противоположное) заключается в том, что данные
   работы  осуществляются  для собственных нужд, поскольку единоличным
   инвестором   выступает   ООО,   что   само   по  себе  предполагает
   строительство   дома   для   своих   нужд.  Оспорить  данный  вывод
   достаточно  сложно по причине отсутствия договоров, заключенных ООО
   с  третьими  лицами,  предметом  которых является доля в строящемся
   доме  (договоров соинвестирования). В пользу этой позиции говорит и
   арбитражная    практика,    в    частности,    постановление    ФАС
   Северо-Западного  округа  от  8  августа  2005 г. № А56-101/2005. В
   данном  постановлении  суд  признал,  что  организация,  являющаяся
   одновременно    застройщиком,   инвестором   и   подрядчиком,   при
   строительстве   жилого   дома   осуществляла  строительно-монтажные
   работы  для  собственного  потребления.  При  этом суд не принял во
   внимание  наличие  Решения  Совета директоров Общества о дальнейшей
   реализации  объекта строительства. Он указал, что данное Решение не
   имеет  правового  значения  для  исчисления и уплаты НДС, поскольку
   нет   заключенных   Обществом   договоров   с  инвестором  и  (или)
   застройщиком  о  строительстве дома, которые бы свидетельствовали о
   строительстве   дома   для  третьих  лиц,  а  не  для  собственного
   потребления.
       Однако   в   Вашей  ситуации  строительные  работы  выполняются
   подрядными  организациями,  Ваши работники (начальник ОКСа и другие
   работники)   выполняют  лишь  административно-технические  функции.
   Данное  обстоятельство  помогло одной организации выиграть судебный
   процесс,     о     чем     свидетельствует     постановление    ФАС
   Западно-Сибирского    округа    от    14    апреля    2004   г.   №
   Ф04/1972-239/А75-2004.  Судом были учтены условия договора подряда,
   согласно    которому     работники   ОКСа   общества   осуществляли
   административно-технические    функции   по   контролю   за   ходом
   строительных работ и по приемке этапов данных работ.
       Таким  образом,  Вы  можете  не  начислять  НДС,  но, вероятнее
   всего,  свою  позицию Вам придется отстаивать в арбитражном суде. В
   качестве   аргумента  при  этом  следует  привести  тот  факт,  что
   непосредственно  сами  строительные  работы  выполняете  не  Вы,  а
   подрядные   организации,   и   именно   у   них   возникает  объект
   налогообложения  по  НДС. А фраза "выполненные собственными силами"
   изначально  к Вашей ситуации не применима, так как все строительные
   работы   осуществляете  не  Вы,  а  сторонние  подрядные  компании.
   Обязанности    выделенных   на   строительный   объект   работников
   заключаются    лишь   в   выполнении   административно-технических,
   контрольных функций.
       Исходя   из  вышеизложенного,  у  Вас  есть  два  варианта:  не
   начислять  НДС, но при этом быть готовыми отстаивать свою позицию в
   арбитражном  суде, либо во избежание претензий со стороны налоговых
   органов и необходимости судебного спора, начислять НДС.
       В  случае выбора Вами второго варианта, возникает вопрос: какую
   сумму  следует  включать  в  налоговую базу? На сегодняшний день по
   данному  вопросу  существует официально высказанная позиция Минфина
   России,  изложенная им в письме от 16 января 2006 г. № 03-04-15/01.
   По   мнению  чиновников,  с  1  января  2006  года  налоговая  база
   определяется  исходя из полной стоимости произведенных строительных
   работ,    включая    работы,    выполненные   собственными   силами
   налогоплательщика,  и  работы, выполненные привлеченными подрядными
   организациями.   Таким   образом,   если  руководствоваться  данным
   письмом,   в   налоговую   базу   помимо   собственных   затрат  на
   строительство  (зарплаты  начальника ОКСа и пр.) следует включать и
   стоимость  работ,  выполненных подрядными организациями (за вычетом
   предъявленного ими НДС).
       Многие  специалисты  считают  позицию  Минфина  России спорной,
   советуя  включать  в  налоговую базу по-прежнему только собственные
   затраты  на строительство. Свою точку зрения они аргументируют тем,
   что  с  1  января 2006 года объектом налогообложения, как и раньше,
   указаны  строительно-монтажные работы, выполненные для собственного
   потребления.  То  есть  в отношении понятия объекта налогообложения
   изменений  не  произошло.  И  изменение  позиции  чиновников, ранее
   считающих,  что  в  налоговую  базу  не  следует включать стоимость
   работ  подрядных организаций (письмо МНС России от 24 марта 2004 г.
   №   03-1-08/819/16),  нельзя  назвать  обоснованным.  К  сожалению,
   судебная  практика  по  данному  вопросу не сформировалась, поэтому
   говорить  о том, как отнесутся к этому суды, пока не представляется
   возможным.
       Во   избежание  претензий  со  стороны  налоговых  органов  при
   проверке,   в  налоговую  базу  следует  включить  как  собственные
   затраты  на  строительство,  так  как  стоимость работ, выполненных
   подрядными организациями (за вычетом "входного" НДС).

       2.  Порядок учета НДС в рассматриваемой ситуации будет зависеть
   от того, какой из вариантов Вы выбрали.
       В  случае  принятия  решения  не  начислять  НДС  на  стоимость
   строительных  работ,  порядок  исчисления налога будет складываться
   исходя из нижеследующего.
       Одним  из  основных  условий  для  принятия  "входного"  НДС  к
   вычету,   является   участие  расходов  в  операциях,  признаваемых
   объектами  налогообложения  (подп.  1  п.  2  ст. 171 НК РФ). Таким
   образом,  право  на  вычет  НДС,  предъявленного  Вашей организации
   подрядными   компаниями,   зависит  от  того,  приводят  дальнейшие
   операции  по  реализации  квартир  к  начислению  НДС  или нет. С 1
   января  2005  года реализация жилых домов, жилых помещений, а также
   долей  в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Таким
   образом,  при  реализации  квартир  обязанности по исчислению НДС у
   Вас  не  возникнет, следовательно, не будет и права на вычет. Сумму
   "входного"  НДС  в этом случае следует включить в стоимость объекта
   недвижимости на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ.
       Если  же  договоры  с  будущими  жильцами  будут заключаться до
   момента  завершения  строительства  дома,  то  порядок  существенно
   меняется.  В  этом  случае  льгота по НДС не применяется, поскольку
   происходит  не  реализация жилья, а уступка права на жилье, которую
   налоговики   зачастую  рассматривают  как  передачу  имущественного
   права,  облагаемую  НДС  по  статье  155 НК РФ. Поэтому при уступке
   права  на  квартиру  они,  как  правило,  требуют  начислять НДС. В
   соответствие  с  пунктом  3  статьи  155  НК  РФ налоговая база при
   передаче  имущественных  прав налогоплательщиками на жилые дома или
   жилые  помещения,  доли  в жилых домах или жилых помещениях, гаражи
   или  машино-места  налоговая  база  определяется  как разница между
   стоимостью,  по  которой  передаются  имущественные права, с учетом
   налога   и  расходами  на  приобретение  указанных  прав.  Если  Вы
   начислите  НДС  при  заключении  таких договоров, то одновременно у
   Вас   появится  право  на  вычет  налога,  который  предъявили  Вам
   подрядные  организации  (подп.  1  п. 2 ст. 171 НК РФ). В противном
   случае  (налог  при переуступке права на будущие квартиры Вы решите
   не  начислять),  право  на вычет "входного" НДС не возникает, а сам
   налог формирует стоимость объекта.
       Вышеуказанный   порядок   создаст   определенные   трудности  с
   налогообложением,   так  как  на  момент  отражения  предъявленного
   подрядчиками   "входного"  НДС  на  счете  19  не  известно,  каким
   образом,  будут реализовываться квартиры (по договору купли-продажи
   или  по  договору  уступки  права).  Более  того,  вероятнее всего,
   какая-то  часть  квартир  будет  продана на стадии строительства, а
   какая-то  Ц  по  завершению строительства, что еще больше усложняет
   порядок исчисления налога.
       Мы  рекомендуем  в  данном  случае  исходить  из  того, что все
   квартиры   будут  продаваться  после  окончания  всех  строительных
   работ,  то  есть  не  принимать к вычету предъявленный подрядчиками
   НДС  до  завершения строительства. До этого момента "входной" налог
   будет   учитываться  у  Вас  по  дебету  счета  19.  Такой  вариант
   представляется  нам  менее  рискованным  с  точки зрения налогового
   законодательства.  Далее, на момент завершения строительства, когда
   у  Вас  будут данные о том, какая часть квартир была продана раньше
   (по  договору уступки), а какая Ц реализована или будет реализована
   по  договорам  купли-продажи,  Вы определяете долю квартир, которые
   были  проданы  по  договору  уступки,  в  общей  стоимости квартир.
   Именно  в  этой  доле  Вы  и  примете к вычету НДС,  накопленный за
   время  строительства  на дебете счета 19. Оставшаяся сумма увеличит
   стоимость  квартир,  продаваемых по договору купли-продажи (подп. 1
   п. 2 ст. 170 НК РФ).
       Если же Вы приняли решение начислять НДС со стоимости
   строительных работ (в том числе выполненных подрядными
   организациями), то порядок исчисления налога следующий.
       В   соответствие  с  пунктом  10  статьи  167  НК  РФ  моментом
   определения  налоговой  базы  при  выполнении строительно-монтажных
   работ  для  собственного потребления является последний день месяца
   каждого  налогового  периода. Таким образом, каждый месяц Вы будете
   определять   сумму   налога,   подлежащую   уплате   в   бюджет  по
   строительным  работам. Исходя из этого, у Вас будет возникать право
   на  вычет  "входного"  НДС  по  мере  предъявления  его  подрядными
   организациями.
       Что   касается   суммы  НДС,  исчисляемой  Вами  ежемесячно  на
   стоимость  строительно-монтажных  работ,  то право на вычет по нему
   возникает  лишь  в  том  случае,  если  квартиры  будут  проданы по
   договорам  уступки  права.  Ведь именно в данном случае выполняются
   условия  абзаца  3  пункта  6  статьи  171 НК РФ, согласно которому
   вычетам  подлежат суммы налога, исчисленные налогоплательщиками при
   выполнении    строительно-монтажных    работ    для    собственного
   потребления,    связанных   с   имуществом,   предназначенным   для
   осуществления   операций,   облагаемых  налогом  в  соответствии  с
   настоящей главой.
       Здесь  возникает проблема, описанная выше (на момент начисления
   НДС  на  стоимость  строительно-монтажных  работ  еще  не известно,
   каким   образом   будут   реализовываться   квартиры:  по  договору
   купли-продажи   или   уступки   права).  Поэтому  в  данном  случае
   рекомендуем   придержать  вычет  до  завершения  строительства.  По
   завершению  строительства, следует рассчитать долю квартир, которые
   были  проданы  по  договору уступки, в общей стоимости квартир. И в
   этой  доле  принять  к  вычету  НДС,   исчисленный  Вами  за  время
   строительства.  Оставшаяся  сумма  налога  не  будет  участвовать в
   облагаемых НДС операциях, поэтому к вычету она не принимается.
   Разъяснение в отношении порядка заявления вычета по НДС,
   предъявленному Вам подрядными организациями (при использовании
   первого варианта в ответе № 1) и (или) исчисленному Вами со
   стоимости строительно-монтажных работ (при использовании второго
   варианта в ответе № 1), можем предложить Вам в рамках отдельной
   письменной консультации.
   
   
 

Главная страница