Эксперт

Курсы валют

25.04.2018
61.7
9.8
0.57
85.9
0
2.35
0.19

Статистика

Реклама

В СООТВЕТСТВИЕ СО СТ. 155 НК РФ НАЛОГОВАЯ БАЗА ПО НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ КАК РАЗНИЦА МЕЖДУ СТОИМОСТЬЮ, ПО КОТОРОЙ ПЕРЕДАЮТСЯ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА, С УЧЕТОМ НАЛОГА И РАСХОДАМИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ УКАЗАННЫХ ПРАВ

Главная страница



   Вопросы:

   1.   Момент определения налоговой базы, при расчетах по обмерам
   БТИ, это день подписания дополнительного соглашения с физическим
   лицом или день подписания дополнительного соглашения с первичным
   инвестором?
       2.  В  соответствие  со ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС при
   передаче   имущественных   прав   определяется  как  разница  между
   стоимостью,  по  которой  передаются  имущественные права, с учетом
   налога и расходами на приобретение указанных прав.
       Сумма  доходов  при  обмерах  БТИ  у  нас  известна, расходы до
   подписания  дополнительного  соглашения  с первичным инвестором  не
   определены.  Значит  ли  это,  что  разница  будет равна всей сумме
   полученных денег?
       Будет это предоплата или выручка, которая потом корректируется?
       3.  Нужно ли начислять НДС на всю сумму полученных денег как на
   предоплату,  если  мы  это  сделаем, будем ли иметь право на вычет,
   после точного определения выручки?

   По 1 вопросу сообщаем следующее:

       1.  На  основании  пункта  2  статьи 132 ГК РФ права требования
   являются  составной  частью имущества предприятия. При этом пунктом
   1   статьи   382  ГК  РФ  предусмотрено,  что  право  (требование),
   принадлежащее  кредитору  на  основании  обязательства,  может быть
   передано  им  другому  лицу  по  сделке  (уступка  требования)  или
   перейти к другому лицу на основании закона.
       Как  следует  из  запроса,  по  условиям  договора уступки прав
   требования  организация  (далее  по  тексту - инвестор, соинвестор)
   уступает   физическому   лицу   свое   право   требования  передачи
   построенной    квартиры    к   другому   участнику   инвестиционной
   деятельности   (заказчику-застройщику,   первичному  инвестору)  по
   строительству  жилого  дома,  и  впоследствии  на основании данного
   договора  регистрируется  право  собственности  данного физического
   лица на переданную квартиру.
       В  настоящее  время  вопросы,  связанные  с  данным договором в
   действующем  законодательстве  РФ урегулированы недостаточно четко.
   Толкование  договора  уступки  права  требования  даже  в  судебной
   практике  является  неоднозначным,  так  как  этот договор вызывает
   затруднения в определении его правовой природы.
       В  "Обзоре  судебной  практики  Верховного  Суда  РФ "Обобщение
   практики  рассмотрения  судами  Российской  Федерации дел по спорам
   между  гражданами  и организациями, привлекающими денежные средства
   граждан    для    строительства    многоквартирных   жилых   домов"
   опубликованном  в  "Бюллетене Верховного Суда РФ", за 2003 год, № 2
   указывается,  что  договором  уступки  права  требования фактически
   прикрывается  договор купли - продажи имущественных прав, которые в
   силу  ст.  128  ГК  РФ  относятся  к объектам гражданских прав. Как
   отмечено  в  данном  Обзоре  правовая оценка договора уступки права
   требования    предоставления    квартиры    к   другому   участнику
   инвестиционной  деятельности  судами должна осуществляться с учетом
   наличия  взаимосвязи  между  указанным  договором (рассматривая его
   как  договор  купли - продажи), основным инвестиционным соглашением
   (разрешающим  его  участникам  уступать свои права третьим лицам) и
   тем   соглашением   (договором),   которое  заключает  гражданин  с
   организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину.
       Кроме  того, в пункте 8 данного Обзора указывается, что договор
   об  уступке  права  требования  является производным от договора об
   инвестировании,  и  к  гражданину,  заключившему договор об уступке
   права  требования,  переходят  права  лишь  в  том  объеме, которым
   обладал прежний кредитор - организация - инвестор.
       В  силу  ст.  384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или
   договором,  право  первоначального  кредитора  переходит  к  новому
   кредитору  в  том  объеме и на тех условиях, которые существовали к
   моменту перехода права.
       Следовательно,   если   инвестор   (соинвестор)  выполнил  свои
   обязательства  перед заказчиком-застройщиком (первичным инвестором)
   по    договору    инвестирования    (договору    уступки),    внеся
   инвестиционный  взнос,  то  у  него  возникает право (требование) к
   заказчику-застройщику  (первичному инвестору) на профинансированную
   инвестором  (соинвестором)  квартиру  (если  иное  не предусмотрено
   договором   об   инвестировании),   которое   может  быть  передано
   субинвестору   (физическому   лицу)   по   договору  уступки  права
   (требования) инвестирования.
       Как  следует  из  ситуации,  приведенной в запросе, по условиям
   договора  инвестора  (соинвестора)  об  уступке  прав требования  с
   физическими  лицами  (клиентами) стоимость уступки права требования
   определена  из  расчета  цены  одного  квадратного  метра и площади
   квартиры  по  проектным данным и подлежит уточнению пропорционально
   изменению  площади  квартиры  по  данным  фактических  обмеров БТИ.
   Аналогичное   условие,   очевидно,   содержится  в  договоре  между
   инвестором   (соинвестором)  и  заказчиком-застройщиком  (первичным
   инвестором).
       Таким   образом,   обязательства   инвестора  (соинвестора)  по
   договору      инвестирования      (договору      уступки)     перед
   заказчиком-застройщиком   (первичным  инвестором)  будут  исполнены
   полностью   лишь  после  определения  площади  квартиры  по  данным
   фактических обмеров БТИ.
       Кроме    того,   как   следует   из   запроса   фактически   из
   первоначального  обязательства  инвестор (соинвестор) не выбыл, так
   как  после  заключения  дополнительных  соглашений  он в дальнейшем
   осуществляет    расчеты    с   заказчиком-застройщиком   (первичным
   инвестором).    Тем   самым   "классическая"   уступка   требования
   подменяется  в  этом  случае  рядом модификаций, поскольку перемены
   лиц в обязательстве не происходит.
       Напротив,     происходит     дробление     обязательства    как
   относительного  правоотношения  (права  передаются  новому  лицу  Ц
   "цессионарию",  физическому  лицу, а еще не исполненные обязанности
   остаются  в  этом случае за "цедентом", инвестором (соинвестором)).
   То  есть  фактически  права инвестора (соинвестора) уступаются не в
   полном объеме, а только лишь в том объеме, который оплачен.
       Как   судебная   практика  отвечает  на  вопрос  о  возможности
   частичной   уступки  прав  в  длящихся  отношениях  (разновидностью
   которых   является   инвестиционно-строительная  деятельность)?  По
   одному  из  дел  постановлением  от  25  декабря  2001 г. N 2164/01
   Президиум  Высшего  Арбитражного  Суда Российской Федерации отменил
   постановление   кассационной   инстанции,  не  применившей  правила
   уступки  требования  к обязательству, имеющему длящийся характер, и
   признавшей   договор  уступки  недействительным.  Суд  кассационной
   инстанции  ошибочно  указал,  что вследствие длительности характера
   обязательства   (отношения  по  поставке  газа),  несмотря  на  его
   частичное  исполнение,  сохраняется  тот  же  состав  лиц  и  те же
   основания    правоотношений    между   ними,   поскольку   основное
   обязательство   не   прекращается,   уступка   требования  по  нему
   невозможна.  ВАС  РФ отметил, что согласно статье 388 ГК РФ уступка
   требования   кредитором  другому  лицу  допускается,  если  она  не
   противоречит   законодательству   или   договору,   либо   личность
   кредитора  в  обязательстве  не  имеет  для  должника существенного
   значения.   Уступка  требования  совершена  в  объеме  выполненного
   цедентом   обязательства,   документально   зафиксированного  между
   первым   кредитором   и   его  должником.  Указанная  задолженность
   погашена  не  была.  Кредитор  вправе уступить свои права полностью
   или  частично  в  случае,  когда  докажет,  что  он  полностью  или
   частично   выполнил  свои  обязательства  по  договору  и  остается
   кредитором.  При  этом  не  имеет  значения, длящееся это отношение
   (отношения газоснабжения) или нет.
       Следовательно,  можно  сделать  вывод,  что  ВАС  РФ  ограничил
   применение  частичной  уступки прав требования объемом выполненного
   долга,   т.е.   невозможна   уступка   прав   требования  в  объеме
   невыполненного долга.
       Из   условий   запроса   следует,  что  соглашение  с  клиентом
   (физическим  лицом)  по  которому физическое лицо обязано заплатить
   за  увеличение  площади  квартиры  подписывается  после фактической
   постройки   и   сдачи   объекта   и   проведения  обмеров  квартиры
   работниками  БТИ.  Уступка  прав  (цессия)  после  сдачи  объекта в
   эксплуатацию   возможна   и   до  регистрации  прав  на  недвижимое
   имущество  заключать  договоры купли-продажи не требуется. Однако в
   последнем  случае  существует  реальная  опасность признания сделки
   притворной (скрывающей договор купли-продажи).
       Кроме  того,  обращаем внимание, что пунктом 2 статьи 11 Закона
   от   30.12.2004  №  214-ФЗ  "Об  участии  в  долевом  строительстве
   многоквартирных  домов  и  иных объектов недвижимости" установлено,
   что  уступка  участником  долевого строительства прав требований по
   договору   допускается   с   момента   государственной  регистрации
   договора  до  момента  подписания  сторонами передаточного акта или
   иного  документа  о  передаче  объекта долевого строительства. Факт
   передачи  объекта  фиксируется  в  акте  о  результатах  реализации
   инвестиционного  контракта  (или договора соинвестирования) и может
   произойти  практически  одновременно с выходом акта о сдаче-приемке
   в  эксплуатацию.  Следовательно,  по  Закону  № 214-ФЗ существенным
   образом   снижается  возможность  использования  института  уступки
   прав.
       Помимо  того,  что  данное  соглашение  с  клиентом (физическим
   лицом)  подписывается после фактической постройки и сдачи объекта и
   проведения   обмеров  квартиры   работниками  БТИ,  оно  фактически
   касается  отношений,  которые  вытекают  из основного обязательства
   перед первичным инвестором.
       Таким  образом,  если  при подписании соглашения с клиентом ему
   фактически  уступаются  права  по  договору в объеме невыполненного
   (неоплаченного)    долга,    возникает   вопрос   о   правомерности
   (легитимности)   уступки  права  требования  по  данной  сделке  до
   момента  полного исполнения обязательств по договору инвестирования
   (договору уступки).
       Как  установлено  статьей  166 ГК РФ, сделка недействительна по
   основаниям,   установленным   Гражданским   кодексом   РФ,  в  силу
   признания  ее  таковой  судом (оспоримая сделка) либо независимо от
   такого  признания  (ничтожная  сделка).  Недействительная сделка не
   влечет   юридических   последствий,  за  исключением  тех,  которые
   связаны  с  ее  недействительностью, и недействительна с момента ее
   совершения.
       Поэтому  при  отсутствии  факта полного исполнения обязательств
   по  основному  договору  с первичным инвестором данная сделка может
   быть  признана  ничтожной  по основаниям, указанным в статье 168 ГК
   РФ,   как  не  соответствующая  требованиям  закона.  Требование  о
   применении  последствий  недействительности  ничтожной сделки может
   быть   предъявлено   любым   заинтересованным   лицом.  Суд  вправе
   применить  такие последствия по собственной инициативе. Значит, при
   подписании  подобного  соглашения  с  физическими  лицами возникают
   существенные  риски  и в этом случае определенно сказать, как будут
   квалифицироваться   данные   соглашения   налоговыми   органами   и
   судебными инстанциями не представляется возможным.
       На  основании  вышесказанного  считаем, что в случае подписания
   данного   соглашения   реальной   передачи  имущественных  прав  не
   происходит,  так  как данная сделка является неправомочной, то есть
   не  влечет  юридических последствий. Так как передачи имущественных
   прав  по  соглашению  не  происходит,  то соответственно и в момент
   подписания  данного  соглашения  не  возникает  момента определения
   налоговой   базы   по  налогу  на  добавленную  стоимость.  Ведь  в
   соответствии   с   пунктом   8   статьи  167  НК  РФ  при  передаче
   имущественных  прав  налогоплательщиками,  в  том числе участниками
   долевого  строительства,  на жилые дома или жилые помещения, доли в
   жилых  домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места моментом
   определения   налоговой   базы   по   НДС   является  день  уступки
   (последующей  уступки) требования или день исполнения обязательства
   должником.
       Исходя  из  этого,  можно сделать вывод, что если бы подписание
   данного   документа   (соглашения)   осуществлялось  после  полного
   исполнения   обязательств   по   основному   договору  с  первичным
   инвестором,  то  день  подписания  соглашения  являлся бы  моментом
   определения  налоговой  базы  по НДС, а так как фактически этого не
   произошло,   основания   для   исчисления   налога  на  добавленную
   стоимость   не   имеется  в  связи  с  отсутствием  факта  передачи
   имущественных прав.
       Кроме  того, как уже указывалось, сложившаяся судебная практика
   считает,   что   уступка   прав   требования   ограничена   объемом
   выполненного  долга,  следовательно, при подписании дополнительного
   соглашения   с   первичным   инвестором  не  возникает  возможности
   передачи  (уступки) имущественного права на дополнительную площадь,
   до  момента  исполнения  обязательства по ее оплате. Таким образом,
   если   говорить   о  фактической  передаче  имущественных  прав  на
   дополнительную  площадь,  то  она  может  быть  осуществлена  после
   оплаты   инвестором   всех   платежей   по   основному  договору  и
   дополнительному  соглашению  первичному  инвестору.  Следовательно,
   момент  определения  налоговой базы при передаче имущественных прав
   не   может   возникнуть   ранее   даты,   на  которую  все  условия
   правомерности этой передачи (уступки) будут соблюдены.

   По 2 вопросу сообщаем следующее:

       2.    Порядок   определения   налоговой   базы   при   передаче
   имущественных  прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых
   домах  или  жилых  помещениях,  гаражи  или машино-места установлен
   пунктом  3  статья  155  НК  РФ. В соответствии с ним, при передаче
   имущественных  прав  налогоплательщиками,  в  том числе участниками
   долевого  строительства,  на жилые дома или жилые помещения, доли в
   жилых   домах   или   жилых  помещениях,  гаражи  или  машино-места
   налоговая  база  определяется  как  разница  между  стоимостью,  по
   которой   передаются   имущественные   права,  с  учетом  налога  и
   расходами на приобретение указанных прав.
       Причем  момент  определения  налоговой  базы  по  вышеуказанным
   имущественным  правам  определен  пунктом  8  статьи 167 НК РФ, где
   указано,   что   при   передаче   имущественных   прав  в  случаях,
   предусмотренных   пунктами   3   и  4  статьи  155  НК  РФ,  момент
   определения  налоговой  базы  является  день  уступки  (последующей
   уступки) требования или день исполнения обязательства должником.
       Как  уже указывалось выше, по нашему мнению, момент определения
   налоговой  базы при передаче имущественных прав не может возникнуть
   ранее  даты,  на  которую  все  условия правомерности этой передачи
   (уступки) будут соблюдены.
       Следовательно,   налоговая   база   при   фактической  передаче
   имущественных  прав  будет  рассчитываться как между стоимостью, по
   которой  передаются  имущественные права физическим лицам, с учетом
   налога и расходами на приобретение (оплату) указанных прав.

   По 3 вопросу сообщаем следующее:

       Как  установлено  пунктом  1 статьи  167 НК РФ в целях главы 21
   НК   РФ   моментом   определения   налоговой  базы,  если  иное  не
   предусмотрено  пунктами  3,  7  -  11,  13  -  15 настоящей статьи,
   является наиболее ранняя из следующих дат:
       1)   день   отгрузки   (передачи)   товаров   (работ,   услуг),
   имущественных прав;
       2)  день  оплаты,  частичной оплаты в счет предстоящих поставок
   товаров  (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных
   прав.
       Однако   момент   определения   налоговой   базы  при  передаче
   имущественных  прав  налогоплательщиками,  в  том числе участниками
   долевого  строительства,  на жилые дома или жилые помещения, доли в
   жилых   домах   или   жилых  помещениях,  гаражи  или  машино-места
   установлен пунктом 8 статьи 167 НК РФ (что уже указывалось).
       Поэтому  возникают  неустранимые  сомнения  в  случае получения
   авансовых  платежей  (частичной  оплаты)  по  имущественным правам,
   какой   порядок  применять  для  установления  момента  определения
   налоговой  базы  по  НДС.  В  силу  пункта  7  статьи  3  НК РФ все
   неустранимые    сомнения,    противоречия    и    неясности   актов
   законодательства   о   налогах   и   сборах   толкуются   в  пользу
   налогоплательщика (плательщика сборов).
       Однако  при  неисчислении  НДС  с  полученной  частичной оплаты
   возникают риски споров с налоговыми органами.
       По  нашему  мнению,  в  случае  фактического получения денежных
   средств   от   физических   лиц  по  этим  соглашениям  их  следует
   расценивать  как  полученные  авансовые  платежи  (оплату)  в  счет
   предстоящей  передачи  имущественных прав на дополнительную площадь
   квартиры,  причем  момент  исчисления  налоговой базы при получении
   данных  сумм не возникает. Тем не менее, для снижения рисков споров
   с   чиновниками   данные   суммы   возможно   облагать  налогом  на
   добавленную  стоимость в соответствии с пунктом 1 статьи 167 НК РФ,
   как  частичную  оплату  по передаче (уступке) имущественных прав, и
   соответственно  принимать исчисленные с данных сумм НДС к вычету по
   основаниям, указанным пунктом 8 статьи 171 НК РФ.
       Следует  отметить,  что  этом  случае  так  же возможны споры о
   правомерности  налоговых  вычетов, так как в пункте 8 статьи 171 НК
   РФ  установлено  право  только  на вычеты суммы налога, исчисленных
   налогоплательщиком  с  сумм  оплаты, частичной оплаты, полученных в
   счет  предстоящих  поставок  товаров  (работ,  услуг)  и не указаны
   вычеты  с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет передачи
   имущественных прав.

   При принятии решения о порядке налогообложения сумм полученных от
   физических лиц по соглашениям о доплате за переданные
   имущественные права следует учитывать, что разъяснений по этому
   вопросу со стороны финансовых и налоговых органов пока не было
   опубликовано, поэтому изложенное в данном ответе мнение может не
   соответствовать позиции указанных органов и в дальнейшем привести
   к спорам с налоговыми органами и необходимостью отстаивания
   интересов налогоплательщика в судебных инстанциях.

   22.06.06
                                  ТИП 1
                     Наименование  сделки, операции


                                   105
                     Долевое участие в строительстве


                                  ТИП 2
                              Наименование


                                   500
                     Налог на добавленную стоимость


                                  ТИП 3
                              Наименование


                                                                   730
   Строительство


       Прошу ответить на вопрос по следующей ситуации:

       Общество  с  ограниченной  ответственностью (далее Организация)
   планирует  строить  многоквартирный  жилой  дом.  Организация будет
   инвестором  и  заказчиком-застройщиком.  По окончании строительства
   все  квартиры  будут  оформлены  в собственность организации. Но на
   этапе  строительства  будут  заключаться  предварительные  договоры
   купли-продажи  квартир  с физическими лицами (далее Покупатели), по
   которым  будут  поступать  авансы.  В этих договорах будет указано,
   что  право  собственности  на  квартиры  перейдет  к Покупателям по
   окончании   строительства   и   регистрации   объекта  законченного
   строительства на Организацию.




Главная страница