Эксперт

Курсы валют

21.04.2018
61.3
9.8
0.57
86.2
0
2.34
0.19

Статистика

Реклама

ОАО "Ч" ПРИОБРЕЛО В 2003 ГОДУ КВАРТИРУ ПО ЦЕНЕ С НДС 20%, КОТОРАЯ БЫЛА ОПРИХОДОВАНА НА БАЛАНСОВЫЙ СЧЕТ 41 "ТОВАРЫ ДЛЯ ПЕРЕПРОДАЖИ", НДС БЫЛ ПРИНЯТ К ВЫЧЕТУ. КАК ДОЛЖНА БЫТЬ ОФОРМЛЕНА РЕАЛИЗАЦИЯ?

Главная страница


      Кодификация вопроса:


   Тип сделки
   Налог. Регулирование
   Отрасль

   Вопрос 1
   167 (льготы для юридических лиц)
   190  (налоговая декларация по НДС)
   317 (продажа недвижимости)
   129 (исполнение обязанности по уплате налога)

   500 (НДС)
   694 (производство в металлургии


       ОАО  "Ч"  приобрело  в  2003  году  квартиру по цене с НДС 20%,
   которая  была  оприходована  на  балансовый  счет  41  "Товары  для
   перепродажи", НДС был принят к вычету.
       В  2005  году  был  оформлен  договор  на продажу этой квартиры
   физическому  лицу.  В договоре цена указана без выделения отдельной
   строкой НДС.
       Вопрос.
       Как должна быть оформлена реализация?
       Необходимо ли восстановить НДС и по какой ставке?

       ПРИМЕЧАНИЕ.

       1.  При  ответе  на  Ваш  вопрос  ссылки  на  статьи Налогового
   Кодекса  РФ  (далее  по  тексту - НК РФ) приводятся по состоянию на
   дату  перехода  права  собственности  на  недвижимость (квартиру) к
   физическому   лицу,   т.  е.  без  учета  изменений  и  дополнений,
   внесенных  Федеральным  Законом  РФ  от  22.07.2005г.  №  119-ФЗ "О
   внесении  изменений в главу 21 части второй Налогового Кодекса РФ и
   о    признании   утратившими   силу   отдельных   положений   актов
   законодательства  РФ о налогах и сборах" (далее по тексту - Закон №
   119-ФЗ).
       2.  В  результате  устного  уточнения  полученного запроса было
   установлено:
       2.1.  Цена договора купли-продажи не включает НДС (договором не
   предусмотрен НДС)
       2.2.   Переход   права  собственности  на  объект  недвижимости
   произведен в 2005году.
       2.3.   Частичная   оплата   (предварительная   оплата)  объекта
   недвижимости производится физическим лицом в 2005 году.
       2.4.  Организация  использует  освобождение  указанной операции
   (пп.22  п.3. ст. 149 НК РФ) от НДС (не отказалось от освобождения в
   соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ).




       ОБОСНОВАНИЕ.
       Согласно   п.2   Положения   по   бухгалтерскому   учету  "Учет
   материально-производственных   запасов"   ПБУ  5/01,  утвержденного
   Приказом    Минфина    России    от   09.06.2001   N   44н,   часть
   материально-производственных  запасов, приобретенных или полученных
   от  других  юридических  или  физических  лиц и предназначенных для
   продажи, является товаром.
       Следовательно,  приобретенная  организацией  у физического лица
   квартира  учитывается  по  ее фактической себестоимости на счете 41
   "Товары"  (п.п.5, 6 ПБУ 5/01, Инструкция по применению Плана счетов
   бухгалтерского     учета    финансово-хозяйственной    деятельности
   организаций,  утвержденная  Приказом Минфина России от 31.10.2000 N
   94н).
       В   соответствии   с   п.2   ст.  171  НК  РФ  (в  редакции  до
   01.01.2006г.)    вычетам   подлежали   суммы   НДС,   предъявленные
   налогоплательщику  и уплаченные им при приобретении товаров (работ,
   услуг) на территории РФ в  отношении:
       1)  товаров  (работ,  услуг),  приобретаемых  для осуществления
   операций,  признаваемых  объектами налогообложения в соответствии с
   21  главой НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2
   статьи 170 НК РФ;
       2) товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.
       Согласно  п.  1  ст.  172  НК  РФ  (в редакции до 01.01.2006г.)
   налоговые  вычеты,  предусмотренные статьей 171 НК РФ, производятся
   на    основании    счетов-фактур,   выставленных   продавцами   при
   приобретении    налогоплательщиком    товаров    (работ,    услуг),
   документов,  подтверждающих  фактическую  уплату  сумм налога после
   принятия на учет указанных товаров (работ, услуг).
       Таким   образом,   Вашей   организацией   в   2003году  НДС  по
   приобретенной  квартире  при  выполнении условий ст. 171, 172 НК РФ
   правомерно  был  предъявлен  к  вычету,  в  том  числе по основанию
   отсутствия   до   01.01.2005г.   освобождения   от  налогообложения
   реализации квартир в ст. 149 НК РФ.
       При   продаже   покупателю   квартиры   между   организацией  и
   покупателем    заключается    договор   купли-продажи   недвижимого
   имущества  (п.1  ст.549  Гражданского кодекса РФ (далее по тексту Ц
   ГК  РФ)), правоотношения сторон по которому регулируются параграфом
   7 "Продажа недвижимости" гл.30 "Купля-продажа" ГК РФ.
       Договор  купли-продажи квартиры заключается в письменной форме,
   подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным с
   момента такой регистрации (ст.550, п.2 ст.558 ГК РФ).
       Переход   права   собственности  на  недвижимость  по  договору
   продажи   недвижимости   к   покупателю   подлежит  государственной
   регистрации  (п.1  ст.551  ГК  РФ)  в  соответствии  с  Федеральным
   Законом  РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации
   прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
       Передача  недвижимости  продавцом  и  принятие  ее  покупателем
   осуществляются  по  подписываемому сторонами передаточному акту или
   иному  документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или
   договором,  обязательство продавца передать недвижимость покупателю
   считается  исполненным  после вручения этого имущества покупателю и
   подписания  сторонами  соответствующего  документа  о передаче (п.1
   ст.556 ГК РФ).
       Унифицированная  форма указанного акта при сделках с физическим
   лицом  не установлена. Таким образом, считаем возможным составление
   передаточного   акта   в   произвольном   порядке   с   соблюдением
   требований,    предъявляемых   к   первичным   документам   ст.   9
   Федерального  Закона  РФ  от 21.11.1996г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском
   учете".
       С  01.01.2005г.  в  соответствии с пп.22 п.3 ст. 149 НК РФ (пп.
   22   введен  Федеральным  законом  РФ  от  20.08.2004г.  №  109-ФЗ)
   реализация  жилых  домов,  жилых  помещений,  а  также  долей в них
   освобождена от обложения НДС.
       Согласно  п.8 ст. 149 НК РФ при изменении редакции п. 1 - 3 ст.
   149  НК  РФ  (отмене  освобождения от налогообложения или отнесении
   налогооблагаемых    операций    к    операциям,    не    подлежащим
   налогообложению)   налогоплательщиками   применяется   тот  порядок
   определения   налоговой   базы   по   НДС   (или   освобождения  от
   налогообложения),  который  действовал  на  дату  отгрузки  товаров
   (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.
       В  соответствии  с  п.3  ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не
   отгружается  и  не  транспортируется,  но происходит передача права
   собственности  на  этот товар, такая передача права собственности в
   целях применения главы 21 НК РФ приравнивается к его реализации.
       Таким  образом,  в  вашей  ситуации  датой  реализации квартиры
   (недвижимого  имущества)  в  целях  исчисления  НДС  считается дата
   передачи покупателю права собственности на квартиру.
       Если   передача   права  собственности  на  жилые  дома,  жилые
   помещения,  а  также  доли  в  них и передача доли в праве на общее
   имущество   в   многоквартирном   доме   при   реализации  квартир,
   оформленная  в  установленном порядке, произошла начиная с 1 января
   2005   г.,   то   налогообложение  НДС  осуществляется  в  льготном
   налоговом  режиме  при  их  реализации  вне  зависимости от учетной
   политики  продавца  для  целей налогообложения и соответственно вне
   зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.
       При  этом,  учитывая  п.8  ст. 149 НК РФ, п.3. ст. 167 НК РФ, а
   именно,  что  переход  права собственности осуществлен в 2005 году,
   цена  в  договоре купли-продажи квартиры была указана без НДС,  при
   государственной   регистрации  права  собственности  покупателя  на
   проданную  квартиру  в 2005 г. Ваша организация, не отказавшаяся от
   применения  освобождения по НДС на основании п.5 ст.149 НК РФ,  НДС
   не уплачивает.
       В     рассматриваемой     ситуации     покупатель    производит
   предварительную  оплату  приобретаемой  квартиры, что предусмотрено
   п.1 ст.487 и п.5 ст.454 ГК РФ.
       В  соответствии  с  пп.1  п.1  ст.  162  НК  РФ  налоговая база
   увеличивается  на  суммы  авансовых или иных платежей, полученных в
   счет  предстоящих  поставок  товаров, выполнения работ или оказания
   услуг.
       При  этом  согласно п.2 ст. 162 НК РФ положения п. 1 ст. 162 НК
   РФ  не  применяются  в  отношении  операций  по  реализации товаров
   (работ,  услуг), которые не подлежат налогообложению (освобождаются
   от налогообложения).
       Следовательно,   так   как   Ваша   организация   в  2005  году
   осуществляет   операции,   освобождаемые   от   обложения   НДС   в
   соответствии  с  пп.22 п.3 ст. 149 НК РФ , то  сумма полученного от
   покупателя  аванса  по указанному договору не увеличивает налоговую
   базу   по   НДС   (учитывая   тот   факт,   что  договором  НДС  не
   предусмотрен).
       На  основании  п.  п.  1  и 2 ст. 171 НК РФ при исчислении НДС,
   подлежащего  уплате  в  бюджет,  к  вычету  принимаются суммы этого
   налога   по   товарам   (работам,   услугам),   приобретаемым   для
   осуществления   операций,   облагаемых   налогом   на   добавленную
   стоимость.
       В  соответствии  с  п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные
   покупателю  при  приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в
   стоимости  таких  товаров  (работ,  услуг  в  случаях  приобретения
   товаров  (работ,  услуг), используемых для операций по производству
   и  (или)  реализации  (а  также  передаче, выполнению, оказанию для
   собственных   нужд)   товаров   (работ,   услуг),   не   подлежащих
   налогообложению (освобожденных от налогообложения).
       В   соответствии  с  п.3  ст.  170  НК  РФ  в  случае  принятия
   налогоплательщиком  сумм  налога, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, к
   вычету  или  возмещению  в  порядке,  предусмотренном главой НК РФ,
   соответствующие  суммы  налога  подлежат  восстановлению и уплате в
   бюджет.
       В  соответствии  с  Письмом  Минфина  РФ  от 15 марта 2006 г. N
   03-04-11/47  (ситуация  аналогичная  Вашей) суммы НДС по квартирам,
   принятые  к  вычету  до 1 января 2005 г., подлежат восстановлению и
   уплате в бюджет при реализации квартир после 1 января 2005 г.
       Таким  образом,  по  мнению  налоговых  органов НДС в ситуации,
   изложенной Вами, подлежит восстановлению.
       При  этом  обращаем  Ваше  внимание,  что  указанное требование
   налоговых  органов  возможно  оспорить  (достаточно  вероятно,  что
   только в судебном порядке) по следующим основаниям:
       Как  уже указывалось, в случае принятия налогоплательщиком сумм
   НДС,  уплаченных  поставщику при приобретении товаров, используемых
   для  осуществления  операций, не подлежащих обложению НДС, к вычету
   или    возмещению    соответствующие    суммы    налога    подлежат
   восстановлению и уплате в бюджет (п.3, пп.1 п.2 ст.170 НК РФ).
       Однако   исходя   из   толкования   нормы  п.3  ст.170  НК  РФ,
   приведенного  в  Постановлениях Президиума ВАС РФ от 22.06.2004г. №
   2565/04  и  № 2300/04, следует, что восстановление ранее принятых к
   вычету  сумм НДС необходимо производить только в тех случаях, когда
   налоговые  вычеты были неправомерно применены в момент приобретения
   товаров (работ, услуг).
       В   Вашей   ситуации   при   условии   выполнения   требований,
   предусмотренных  п.2  ст.171  НК РФ, принятие к вычету сумм налога,
   уплаченных   продавцу   квартир,   соответствовало   действовавшему
   законодательству,  в связи с тем, что в 2003 г. операции, связанные
   с реализацией квартир, не были освобождены от обложения НДС.
       На  основании  вышеизложенного,  а также учитывая то, что НК РФ
   не  содержит  указания  на  необходимость  восстановления сумм НДС,
   ранее   правомерно   принятых   к   вычету,   в   случае  отнесения
   налогооблагаемых    операций    к    операциям,    не    подлежащим
   налогообложению,  в  связи  с  внесением  изменений  в  действующее
   законодательство  можно  сделать  вывод  о том, что в данном случае
   принятые к вычету суммы НДС восстановлению не подлежат.
       В  то  же  время  обращаем  Ваше  внимание, на схожие ситуации,
   возникающие  при  передаче  имущества,  ранее  использовавшегося  в
   производственных  целях,  в качестве вклада в уставный капитал, ФНС
   России  в  соответствующих  разъяснениях  неоднократно указывала на
   необходимость  восстановления  ранее  правомерно  принятых к вычету
   сумм  НДС  (Письмо  МНС  России  от  31.03.2004  N 03-1-08/876/15@,
   Письмо  УФНС  по г.Москве от 02.02.2005г. № 19-08/55223, УМНС по г.
   Москве от 19.04.2004г. № 24-14/26553)
       Таким   образом,   по   нашему  мнению,  при  принятии  решения
   организаций  об  отсутствии  необходимости восстановления НДС ранее
   (в  2003  году)  принятого  к  вычету при осуществлении в 2005 году
   операций,  не  подлежащих налогообложению НДС для Вашей организации
   возникают   налоговые   риски,   связанные   с   доначислением  НДС
   налоговыми органами.
       При  этом  обращаем  Ваше  внимание,  что,  в  указанном случае
   (принятие  решения  о не восстановлении НДС) свои интересы придется
   отстаивать  в судебном порядке путем обжалования в арбитражном суде
   (ст. 137, 138 НК РФ). Аргументы защиты мы привели.

       Применение ставки налога при восстановлении НДС .
       В  соответствии  с  п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные
   покупателю  при  приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в
   стоимости  таких  товаров  (работ,  услуг  в  случаях  приобретения
   товаров  (работ,  услуг), используемых для операций по производству
   и  (или)  реализации  (а  также  передаче, выполнению, оказанию для
   собственных   нужд)   товаров   (работ,   услуг),   не   подлежащих
   налогообложению (освобожденных от налогообложения).
       В   соответствии  с  п.3  ст.  170  НК  РФ  в  случае  принятия
   налогоплательщиком  сумм  налога, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, к
   вычету  или  возмещению  в  порядке,  предусмотренном главой НК РФ,
   соответствующие  суммы  налога  подлежат  восстановлению и уплате в
   бюджет.
       Таким   образом,   по   нашему   мнению,  Налоговый  Кодекс  РФ
   предусматривает  необходимость  восстановления НДС ранее принятых к
   вычету  по ставке, по которой НДС был принят к вычету, т.е. в Вашей
   ситуации по ставке 20%.
       Восстановленная  сумма  НДС  отражается по строке по строке 370
   разд.  2.1 Налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость,
   утвержденной  Приказом  Минфина  России  от  03.03.2005г. № 31н "Об
   утверждении  форм  налоговых  деклараций по НДС и косвенным налогам
   (НДС  и  акцизам)  при  ввозе товаров на территорию РФ с территории
   Республики   Беларусь  и  порядков  их  заполнения"  (утратил  силу
   начиная  с представления налоговой декларации за январь и 1 квартал
   2006  года  в связи с изданием Приказа Минфина РФ от 28.12.2005г. №
   163н)

       Перечисление   работником   денежных   средств   при  погашении
   задолженности за приобретенную квартиру
   1. Взнос наличными денежными средствами в кассу.
       При  взносе наличными денежными средствами в соответствии с п.1
   ст.2  Федерального  закона  от  22.05.2003  N  54-ФЗ  "О применении
   контрольно-кассовой  техники  при  осуществлении  наличных денежных
   расчетов  и  (или) расчетов с использованием платежных карт" (далее
   по  тексту  -  Закон  №  54-ФЗ)  организации  при осуществлении ими
   наличных   денежных   расчетов   в   случаях   продажи   товаров  в
   обязательном порядке должны применять контрольно-кассовую технику.
       В  то  же  время  п.  13  Порядка  ведения  кассовых операций в
   Российской  Федерации,  утвержденного  Решением  Совета  директоров
   Банка  России  от  22.09.1993 N 40, установлено, что прием наличных
   денег   кассами  предприятий  производится  по  приходным  кассовым
   ордерам,  подписанным главным бухгалтером или лицом, уполномоченным
   на  это письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме
   денег  выдается  квитанция  к  приходный  кассовый  ордер  (форма N
   КО-1)приходному  кассовому  ордеру за подписями главного бухгалтера
   или  лица,  на  это  уполномоченного, и кассира, заверенная печатью
   (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.
       Унифицированная  форма первичной учетной документации для учета
   кассовых  операций,  в  частности приходный кассовый ордер (форма N
   КО-1),    установлена    Постановлением   Госкомстата   России   от
   18.08.1998г. № 88.
       В  соответствии  с  п.3  ст. 168 при реализации товаров (работ,
   услуг),  передаче  имущественных  прав выставляются соответствующие
   счета-фактуры  не  позднее  пяти дней считая со дня отгрузки товара
   (выполнения   работ,   оказания   услуг)   или   со   дня  передачи
   имущественных прав.
       При  этом  согласно   п. 7 ст. 168 НК РФ при реализации товаров
   за  наличный расчет населению, требования, установленные пунктами 3
   и   4  настоящей  статьи,  по  оформлению  расчетных  документов  и
   выставлению  счетов-фактур  считаются  выполненными,  если продавец
   выдал  покупателю  кассовый  чек  или  иной  документ установленной
   формы.
       Таким  образом,  если  продавец  выдал  покупателю (физическому
   лицу) кассовый чек счет-фактура не составляется.
       В  соответствии  с  пунктом  16  Правил  ведения журналов учета
   полученных  и  выставленных  счетов-фактур,  книг  покупок  и  книг
   продаж   при   расчетах   по   НДС,   утвержденных   Постановлением
   Правительства   РФ  от  02.12.2000г.  №  914  (далее  по  тексту  Ц
   Постановление  № 914), продавцы ведут книгу продаж, предназначенную
   для  регистрации  счетов-фактур  (лент  контрольно-кассовых  машин,
   бланков  строгой отчетности), составляемых продавцом при совершении
   операций,  признаваемых  объектами,  которые  облагаются НДС, в том
   числе    не    подлежащих    налогообложению    (освобождаемых   от
   налогообложения).  Согласно  вышеизложенной  норме  продавец должен
   регистрировать  в  книге  продаж показания лент контрольно-кассовых
   машин   и   бланков  строгой  отчетности  в  части,  относящейся  к
   реализации   товаров  (работ,  услуг),  осуществляемой  в  случаях,
   предусмотренных  Кодексом  (п.7  ст.  168  НК  РФ), без выставления
   счетов-фактур.
       2. Удержания из заработной платы работника.
       В  данном случае необходимо руководствоваться ст. 137 Трудового
   Кодекса  РФ (далее по тексту - ТК РФ) согласно которой удержания из
   заработной   платы   работника   для  погашения  его  задолженности
   работодателю   могут  производиться,  в  том  числе  для  погашения
   неизрасходованного   и   своевременно   не   возвращенного  аванса,
   выданного  в  связи  со  служебной  командировкой  или переводом на
   другую работу в другую местность, а также в других случаях.
       Из  анализа  ст.  137  ТК  РФ  в зависимости от оснований можно
   выделить три вида удержаний:
       1)  обязательные (например, алименты, удерживаемые на основании
   исполнительного листа);
       2)   удержания   по  инициативе  работодателя  (за  причиненный
   работодателю  материальный  ущерб; неотработанный аванс, выданный в
   счет причитающейся заработной платы, и др.);
       3)  удержания,  производимые по согласованию между работником и
   работодателем (кредиты, ссуды, займы; профсоюзные взносы и др.).
       В  связи  с  отсутствием  в  ст.  137  ТК  РФ  разъяснений, что
   подразумевается  под  "другими  случаями",  в  Вашей  ситуации,  по
   нашему   мнению,   удержания   из   заработной   платы   необходимо
   производить   по   инициативе  работника,  т.е.  на  основании  его
   письменного  заявления,  представленного  в бухгалтерию (абз. 7 ст.
   137  ТК РФ), т.е. в данном случае будет следовать, что работник  не
   оспаривает основание и размер удержания.
       При  этом  необходимо  принимать  во  внимание  ст.  138 ТК РФ,
   согласно  которой  при каждой выплате заработной платы общий размер
   всех  удержаний  не  может превышать 20% от суммы заработной платы,
   причитающейся к выплате работнику.
       В  случае удержания задолженности работника из заработной платы
   расчет    наличными    денежными    средствами   не   производится,
   следовательно,    на   указанную   ситуацию   не   распространяются
   требования  Закона  № 54-ФЗ, т.е. обязанности наличия у организации
   контрольно-кассовых машин и выдачи кассового чека не возникает.
       Если  работник  желает  внести  большую сумму в погашение своей
   задолженности  (более  20%  заработной  платы)  то  в данном случае
   рекомендуем  работнику   предложить  при получении заработной платы
   самому  внести  соответствующую сумму в кассу предприятия. При этом
   обращаем  Ваше внимание, что в соответствии с требованиями Закона №
   54-ФЗ возникает обязанность организации выдать кассовый чек.
   Также при удержании задолженности работника из заработной платы, в
   соответствии с п.3 ст. 168 НК РФ организация должна выставить
   счет-фактуру, которая регистрируется в журнале выставленных
   счетов-фактур (п.1 Постановления № 914), а также в книге продаж
   (п.16 Постановления № 914).


   27.07.06
   Кодификация:
   Тип сделки операция Ц200 (Налоговые агенты по НДФЛ)
   Налоговое регулирование - 500 (налог на доходы физических лиц)
   Отрасль - 700 (производство пищевой промышленности)




Главная страница