Эксперт

Курсы валют

21.04.2018
61.3
9.8
0.57
86.2
0
2.34
0.19

Статистика

Реклама

ОБ УПЛАТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА АРЕНДАТОРОМ ЗДАНИЯ

Главная страница


      Вопрос:
   Нужно  ли  ЗАО  У Ф платить земельный налог в 2005 году, т.к. с 01.
   01. 2005 г. вступила в силу глава 31 НК РФ УЗемельный налогФ.

       ЗАО  У  Ф  арендует здание у г. Москвы. В договорных отношениях
   не  указано,  ч  то  в арендную плату входит земельный налог или не
   входит, т.к. договр был заключен в 1995 году.
       Если   Земельным   Налогом   облагаются   собственники   земли,
   землевладельцы  и  землепользователи,  то  попадаем  ли  мы под это
   определение?
       Обязаны  ли  У  Ф  согласно  п.2  ст.3. ФЗ №137-ФЗ переоформить
   право  постоянного  (бессрочного) пользования земельным участком на
   право   аренды   земельного  или  приобрести  земельный  участок  в
   собственность по своему желанию до 01.01.2006 г.
   Дополнительно  клиент указал, что здание и земля под ним находиться
   у  одного собственника. Договор аренды здания не содержит условий о
   судьбе    земли   под   ним,   размеры   платы   за   использования
   непосредственно земельного участка и т.д.


   Итак,  прежде  чем  разобраться с вопросами налогообложения, считаю
   необходимым  указать  на существенные моменты данных правоотношений
   с точки зрения гражданского законодательства.
       Согласно  пункту  2  статьи  652  ГК  РФ,  2.  в случаях, когда
   арендодатель  является собственником земельного участка, на котором
   находится  сдаваемое  в  аренду  здание  или сооружение, арендатору
   предоставляется  право  аренды или предусмотренное договором аренды
   здания   или   сооружения   иное  право  на  соответствующую  часть
   земельного участка.
       Если  договором  не определено передаваемое арендатору право на
   соответствующий  земельный участок, к нему переходит на срок аренды
   здания  или  сооружения  право  пользования  той  частью земельного
   участка,  которая  занята  зданием или сооружением и необходима для
   его использования в соответствии с его назначением.
       Уточним  ключевую  для  нас  фразу  Ц  право пользования данным
   земельным  участком  переходит  арендатору  здания  на ограниченный
   срок Ц срок аренды самого здания.
       Что  касается  вопроса  определения  цены,  которую  необходимо
   уплачивать  за  землю,  занимаемую  зданием,  то  здесь  необходимо
   руководствоваться  требованиями пункта 2 статьи 654 ГК РФ, согласно
   которому   установленная  в  договоре  аренды здания или сооружения
   плата  за  пользование  зданием  или  сооружением включает плату за
   пользование  земельным  участком,  на  котором оно расположено, или
   передаваемой  вместе  с  ним  соответствующей  частью участка, если
   иное не предусмотрено законом или договором.
       Теперь  перейдем  к  вопросу  уплаты  налогов. До 1 января 2005
   года,  при  взимании  налога  на землю, следовало руководствоваться
   требованиями  Закона РФ №1738-1 от 11 октября 1991 года УО плате за
   землюФ.  Согласно  статье  1  данного  Закона,  Собственники земли,
   землевладельцы  и  землепользователи, кроме арендаторов, облагались
   ежегодным  земельным налогом. Причем само понятие землепользователя
   раскрывалось  в  пункте  5 статьи 3 Земельного Кодекса РФ, согласно
   которому   землепользователями   лица,   владеющие  и  пользующиеся
   земельными    участками    на   праве   постоянного   (бессрочного)
   пользования  или  на  праве  безвозмездного срочного пользования, а
   под   арендатором   понимались   лица,   владеющие  и  пользующиеся
   земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
       Рекомендуем    Вам    ознакомиться    с    Постановлением   ФАС
   Западно-Сибирского    округа    от    24    марта   2003   года   N
   Ф04/1296-278/А46-2003,  в  котором  суд  делает  вывод о том, что в
   соответствии  с Законом "О плате за землю" землепользователи, кроме
   арендаторов,   так   же,   как  и  собственники  земли,  облагаются
   земельным   налогом.  Кроме  того,  приведем  выдержку  из  данного
   судебного  решения: УСогласно абзацам 2, 3 статьи 1 Закона "О плате
   за  землю"  землепользователи,  кроме  арендаторов,  так  же, как и
   собственники  земли,  облагаются  земельным налогом. Доказательств,
   свидетельствующих  о  том,  что земельный участок был передан истцу
   на  условиях  аренды,  в  материалах  дела  не имеется. Фактическое
   пользование   земельным  участком  истец  не  отрицает.  При  таких
   обстоятельствах  апелляционная инстанция сделала правильный вывод о
   том,   что   обязанность  по  уплате  земельного  налога  возложена
   упомянутым  Законом  как  на  собственника  и  владельца,  так и на
   пользователя земли.Ф
       Определенный   пробел   в   части   оформления   отношений   по
   пользованию  землей  арендаторами  зданий  и  дальнейших  налоговых
   последствий  для  лиц,  в чьем распоряжении находится участок земли
   под  зданием,  обусловлен  неоднозначным  толкованием положения п.1
   ст.652  Гражданского  кодекса  РФ,  в  соответствии  с  которым  по
   договору  аренды  здания  или  сооружения арендатору одновременно с
   передачей   прав   владения   и   пользования  такой  недвижимостью
   передаются  права  на  ту  часть земельного участка, которая занята
   этой недвижимостью и необходима для ее использования.
       Основываясь  на данной норме ГК, многие арендаторы считают, что
   необходимость оформлять право на землю отсутствует.
       Однако  суды  не  всегда  соглашаются  с  подобным  подходом. В
   настоящее  время  однозначной  судебной практики по данному вопросу
   не сложилось.
       Так,  ФАС  Московского округа был сделан вывод, что в ситуации,
   когда  арендодателем  нежилого  помещения  заключен  договор аренды
   земельного     участка,     в     действиях    арендатора    состав
   административного  правонарушения,  предусмотренный ст.7.1 КоАП РФ,
   отсутствует  (Постановления от 08.09.2004 по делу N КА-А40/7761-04,
   от  20.11.2003  по  делу  N КА-А40/9343-03, от 14.11.2003 по делу N
   КА-А40/9090-03).
       В   иных   случаях   суды  не  принимают  позицию  арендаторов,
   указывая,  что  пользование  в  установленном  порядке арендованным
   помещением  не  освобождает  арендаторов  от  обязанности  оформить
   правоустанавливающие  документы  на землю, к которым договор аренды
   здания   не  относится  (Постановления  от  12.11.2003  по  делу  N
   КА-А40/8925-03,   от   08.10.2003  по  делу  N  КА-А40/7123-03,  от
   20.05.2003 по делу N КА-А40/2894-03).
       Таким  образом,  на  сегодняшний день однозначности в вопросе о
   необходимости  при  аренде  здания  заключать  еще и договор аренды
   земельного  участка  (его  части), который занимает соответствующее
   здание,   не   существует.   При   этом   аргументация   позиции  о
   необходимости  оформления  такого  договора  основана  на  том, что
   положение  вышеуказанной  статьи  ГК РФ в части, предусматривающей,
   что  одновременно  при аренде здания арендатору передаются права на
   часть  земельного  участка,  занятого объектом аренды, представляет
   собой  норму,  гарантирующую  арендатору  здания сохранение условий
   пользования  частью  земельного  участка,  на  котором  расположено
   здание.  Однако  однозначно  о  полезности  осуществления подобного
   действия  говорит  тот  факт,  что наличие непосредственно договора
   аренды  земли, находящейся под зданием, пресекает попытки налоговых
   органов взыскать с налогоплательщиков суммы земельного налога.
       Обязанность  же  у  арендатора здания оформить документ о праве
   на данную часть земельного участка остается.
       Теперь   перейдем   к   той   ситуации,   которая  сложилась  с
   налогообложением земельным налогом с 1 января 2005 года.
       При    принятии    представительными   органами   муниципальных
   образований    (законодательными    (представительными)    органами
   государственной  власти  городов  федерального  значения  Москвы  и
   Санкт-Петербурга)  нормативных  правовых актов (законов) о введении
   с  1  января 2005 года в соответствии с главой 31 "Земельный налог"
   части   второй   Налогового   кодекса   РФ   земельного  налога  на
   территориях   соответствующих  муниципальных  образований  (городов
   федерального  значения  Москвы  и  Санкт-Петербурга) Закон РФ от 11
   октября  1991  года  N  1738-1  "О  плате за землю", за исключением
   статьи   25,  не  применяется  (статья  3  Федерального  закона  от
   29.11.2004 N 141-ФЗ).
       В  настоящее  время  в Москве принят и вступил в действие Закон
   г.  Москвы  от  24  ноября  2004  года  №74  УО  земельном налогеФ.
   Соответственно  при  решении  вопроса  о  налогообложении земельных
   участков  в  Москве, в настоящее время необходимо руководствоваться
   Главой 31 Налогового Кодекса и РФ и указанным Законом г. Москвы.
       Определение  налогоплательщиков  согласно статье 388 Налогового
   Кодекса,  по  сравнению  с  требованиями  Закона УО плате за землюФ
   изменилось.   Теперь,   в   соответствии  с  указанной  статьей,  к
   налогоплательщикам   данного   налога   отнесены   следующие  лица:
   организации  и  физические лица, обладающие земельными участками на
   праве  собственности,  праве  постоянного (бессрочного) пользования
   или праве пожизненного наследуемого владения.
       Из   лиц,   отнесенных  к  понятию  налогоплательщика,  исчезло
   понятие   УземлепользователяФ,   которое   имело   место   в  ранее
   действовавшем   Законе  УО  плате  за  землюФ,  и  давало  повод  и
   возможность  налоговым  органам  взыскивать  с организаций, которые
   оказывались  в  схожей  с  Вашей  ситуацией, земельный налог. Кроме
   того,  рекомендуем также ознакомиться с письмом ФНС РФ от 29 апреля
   2005   г.  №21-4-04/154@.  В  данном  документе,  налоговые  органы
   высказывают  в  том  числе  и  свое  мнение по составу лиц, которых
   следует   относить   в   категорию   налогоплательщиков   по  вновь
   вступившему  Законодательству.  Данный  список  полностью идентичен
   приведенному в статье 388 НК РФ.
       Также  следует  учитывать, что в пункте 2 статьи 388 НК указаны
   лица,   которые   освобождены  от  уплаты  данного  налога.  К  ним
   относятся  организации  и  физические  лица  в  отношении земельных
   участков,  находящихся  у  них  на  праве  безвозмездного  срочного
   пользования или переданных им по договору аренды.
       Однако  учитывая  ранее сложившуюся практику действий налоговых
   органов   по  взысканию  земельного  налога  и  в  силу  отсутствия
   сложившейся   правоприменительной   практики   по   подобного  рода
   правоотношениям,   в   качестве   эффективного  способа  защиты  от
   применения  в  отношении  Вас  налоговых санкций, рекомендуем также
   послать  официальный  запрос в налоговый орган с целью получения их
   мнения  относительно  Вашей ситуации. В соответствии со статьей 111
   НК  РФ, одним из обстоятельств, исключающими вину лица в совершении
   налогового        правонарушения,       признается       выполнение
   налогоплательщиком  или налоговым агентом письменных разъяснений по
   вопросам  применения  законодательства  о  налогах и сборах, данных
   финансовым   органом   или  другим  уполномоченным  государственным
   органом  или  их  должностными  лицами  в  пределах  их компетенции
   (указанные     обстоятельства     устанавливаются    при    наличии
   соответствующих  документов  этих  органов,  которые  по  смыслу  и
   содержанию  относятся  к  налоговым  периодам,  в которых совершено
   налоговое  правонарушение,  вне  зависимости  от  даты издания этих
   документов).
       Что  касается  вопроса  о  необходимости применения УФ пункта 2
   стати  3 Федерального Закона №137-ФЗ, то здесь необходимо учитывать
   следующее:    в   соответствии  с  данным  пунктом,  переоформление
   земельных  участков  на право аренды или их выкуп Ц это обязанность
   юридических  лиц,  которым  земельные  участки  были  предоставлены
   ранее  на  праве  постоянного (бессрочного) пользования. В Вашем же
   случае,  срок  пользования участком земли ограничен сроком действия
   договора  аренды. Считаем, что оптимальным вариантом для Вас станет
   заключение   договора   аренды   земельного   участка  под  зданием
   (учитывая   наши  замечания,  указанные  выше)  а  также  с  учетом
   требований  статьи  6  Закона  г.  Москвы  от 16.07.1997 г. №34 УОб
   основах   платного  землепользованияФ  которая  устанавливает,  что
   УДля   юридических  и  физических  лиц,  обладающих  правом  аренды
   (субаренды)  на  указанные  здания, сооружения или помещения в них,
   плата  за  пользование  зданием,  сооружением  или помещением в них
   включает  плату  за  пользование  земельным  участком,  на  котором
   расположено  здание,  сооружение,  а в случае, если это установлено
   федеральным    законом    либо   предусмотрено   договором   аренды
   (субаренды)  здания, сооружения или помещения в них, указанные лица
   уплачивают  арендную плату за пользование соответствующим земельным
   участком.Ф
   
   


Главная страница