Эксперт

Курсы валют

16.06.2018
62.7
9.8
0.57
83.1
0
2.38
0.19

Статистика

Реклама

РЕМОНТ АРЕНДОВАННЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ

Главная страница


                    <РЕМОНТ АРЕНДОВАННЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ>
   
       Правовое регулирование договора аренды.
       Аренда  основных  средств  -  это  предоставление  имущества во
   временное   пользование   за   определенную   (арендную)  плату  на
   основании   договора.   Сторона,   предоставляющая   имущество   во
   временное    пользование,    является    арендодателем,    сторона,
   принимающая его - арендатором.
       Имущество,  переданное  по договору аренды (текущая аренда), по
   окончании   срока   действия   договора  аренды  подлежит  возврату
   арендодателю.   Арендатор   за   текущую  аренду  основных  средств
   уплачивает  арендодателю  плату  и  ведет  учет основных средств на
   забалансовом счете 001 <Арендованные основные средства>.
       Как  правило,  в  состав  арендной  платы включают: амортизацию
   объекта   аренды,   затраты   арендодателя   по   его  эксплуатации
   (коммунальные  платежи,  техническое  обслуживание  и  так далее) и
   прибыль от использования объектов основных средств.
       Согласно  статье  606  ГК РФ по договору аренды (имущественного
   найма)  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
   плату  во временное владение и пользование либо только во временное
   пользование.  Плоды,  продукция  и доходы, полученные арендатором в
   результате  использования  арендованного  имущества,  являются  его
   собственностью  только  в том случае, если имущество использовалось
   в соответствии с договором.
       Статьей  607  ГК  РФ  определены  виды имущества, которое может
   сдаваться в аренду.
       Законом  могут  быть установлены виды имущества, сдача в аренду
   которого не допускается или ограничивается.
       Также  законом  могут  быть  установлены  особенности  сдачи  в
   аренду   земельных   участков   и   других  обособленных  природных
   объектов.  Отдельные  нормы,  касающиеся  сдачи  в аренду земельных
   участков  и  обособленных  природных  объектов,  содержатся  помимо
   Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  в  Земельном  кодексе
   Российской   Федерации,   в  Законе  о  недрах,  в  Водном  кодексе
   Российской Федерации, в Основах лесного законодательства.
       В  договоре  аренды  необходимо четко определять объект аренды:
   его  наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого
   имущества   и   иные  данные,  позволяющие  определенно  установить
   имущество,   подлежащее   передаче   арендатору  по  договору.  При
   отсутствии  этих данных объект передачи считается не согласованным,
   а договор не заключенным.
   
       Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.
       Арендодателем  является  лицо,  которое передает либо обязуется
   передать  основное  средство  арендатору  в  пользование и получает
   арендную плату.
       Арендатором   является  лицо,  которое  получает  во  временное
   владение  и  пользование основное средство и платит за это арендную
   плату.
       В   качестве   арендодателей   и  арендаторов  могут  выступать
   юридические  и  физические  лица,  Российская  Федерация,  субъекты
   Российской Федерации, муниципальные образования.
       Статьей  609  ГК  РФ  установлено,  что  договор аренды на срок
   более одного года должен быть заключен в письменной форме.
       Следует  обратить внимание, что независимо от срока, на который
   заключается   договор   аренды,  а  также  от  того,  кто  является
   сторонами   договора,   в   письменной   форме  должны  заключаться
   договора:
       проката;
       аренды транспортных средств;
       аренды зданий и сооружений;
       аренды предприятий.
       В  соответствии  со  статьей  162  ГК  РФ  несоблюдение простой
   письменной  формы  сделки  лишает  стороны  права  в  случае  спора
   ссылаться  в  подтверждение  сделки  и  ее условий на свидетельские
   показания,  но  не  лишает  их  права приводить письменные и другие
   доказательства.
       Если  по  договору аренды предусмотрен последующий переход прав
   собственности  на  арендуемое  основное  средство  к арендатору, то
   арендный  договор заключается в форме, предусмотренной для договора
   купли-продажи такого основного средства.
   
       Пунктом  2  статьи  609  ГК РФ установлено, что государственной
   регистрации  подлежит  договор  аренды  недвижимого имущества, если
   иное не установлено законом.
       Порядок  регистрации  договоров  аренды  недвижимого  имущества
   установлен  Федеральным  законом  от  21  июля 1997 года №122-ФЗ <О
   государственной  регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок
   с ним> (далее Закон №122-ФЗ).
   
       Срок,  на  который  заключается  договор  аренды,  должен  быть
   определен договором (статья 610 ГК РФ).
       Договор   аренды  может  быть  расторгнут  досрочно.  Требовать
   досрочного  расторжения  договора  может  как  арендодатель,  так и
   арендатор.
       Согласно   статье   619   ГК   РФ  по  требованию  арендодателя
   допускается  досрочное  расторжение  договора  в  судебном порядке,
   если арендатор:
       пользуется   имуществом  с  существенными  нарушениями  условий
   договора   или   назначения   имущества   либо   с   неоднократными
   нарушениями;
       существенно ухудшает имущество;
       более  двух  раз  подряд  по истечении установленного договором
   срока платежа не вносит арендную плату;
       не  производит  капитального  ремонта имущества в установленные
   договором  аренды  сроки, или в разумные сроки в тех случаях, когда
   производство    капитального    ремонта    является    обязанностью
   арендатора.
       Арендодатель  вправе  требовать досрочного расторжения договора
   только  после  направления  арендатору письменного предупреждения о
   необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
       Согласно  статье  620  ГК  РФ  по требованию арендатора договор
   расторгается досрочно в судебном порядке.
       Согласно  статье  611  ГК  РФ  одной  из  основных обязанностей
   арендодателя  является  передача  основного  средства  арендатору в
   состоянии,  соответствующем  условиям  договора аренды и назначению
   основного  средства.  Основное  средство  должно  быть  передано  в
   аренду   со  всеми  его  принадлежностями  и  относящимися  к  нему
   документами.  Если  документы и принадлежности переданы не были, но
   без  них  арендатор не может пользоваться основным средствам либо в
   значительной  степени лишается того, на что был вправе рассчитывать
   при   заключении   договора,   арендатор  имеет  право  потребовать
   необходимые  документы и принадлежности или потребовать расторжения
   договора и возмещения осуществленных убытков.
       Ответственность  за  недостатки  основного средства, сданного в
   аренду,  в  соответствии  со  статьей 612 ГК РФ несет арендодатель,
   даже если во время заключения договора аренды он о них не знал.
       Обязанностью  арендатора на основании статьи 613 ГК РФ является
   предупреждение  арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое
   в   аренду   основное   средство.   Неисполнение  арендатором  этой
   обязанности дает арендатору право требовать:
       уменьшения арендной платы;
       расторжения договора и возмещения убытков.
   
       Основной  обязанностью  арендатора  по договору аренды является
   внесение  арендной  платы  в  размерах  и  в сроки, предусмотренные
   договором.
       Арендная плата устанавливается в виде:
       определенных  в  твердой  сумме платежей, вносимых периодически
   или единовременно;
       установленной   доли   полученных  в  результате  использования
   арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
       предоставления арендатором определенных услуг;
       передачи  арендатором арендодателю обусловленной договором вещи
   в собственность или в аренду;
       возложения  на  арендатора  обусловленных  договором  затрат на
   улучшение арендованного основного средства.
       Гражданским   кодексом   предусмотрена  возможность  применения
   какого-либо  конкретного  вида арендной платы, сочетания нескольких
   видов.   Также   допускается   возможность  установления  сторонами
   договора иного вида арендной платы.
       Самым  распространенным  видом  является  установление арендной
   платы   в   виде   твердых   платежей,  вносимых  периодически  или
   единовременно.
   
       Согласно  статье  616  ГК РФ обязанностью арендодателя является
   проведение  капитального  ремонта основного средства, переданного в
   аренду,  хотя  договором  аренды  может  быть предусмотрено и иное.
   Срок   проведения   капитального   ремонта  должен  быть  определен
   договором,   но   если   проведение  капитального  ремонта  вызвано
   неотложной  необходимостью,  то  такой  ремонт должен быть проведен
   арендодателем в разумный срок.
       Если    арендодатель   нарушает   обязанность   по   проведению
   капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:
       произвести   капитальный   ремонт  и  взыскать  с  арендодателя
   стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
       потребовать уменьшения арендной платы;
       потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
       Арендатор  обязан  поддерживать  основное  средство в исправном
   состоянии,  производить  за  счет  своих  средств  текущий ремонт и
   нести  расходы  на  содержание основного средства. Основной задачей
   текущего  ремонта  является  профилактика.  Текущий ремонт проводят
   систематически,  что  позволяет  предохранять  основное средство от
   преждевременного  износа.  Характер  проводимых  работ  при  аренде
   основных  средств,  например,  связан со сменой отдельных деталей и
   узлов  без  разборки  всего  основного  средства,  регулировку  его
   отдельных  частей и механизмов, их чистку, смазку, что обеспечивает
   постоянную готовность основного средства к эксплуатации.
       Улучшениям  арендованного  основного  средства посвящена статья
   623  ГК  РФ.  Улучшения  представляют  собой  вложения  в  основное
   средство,  которые изменяют нормативные показатели функционирования
   основного  средства,  улучшают  его характеристики. Улучшения могут
   быть произведены как арендодателем, так и арендатором.
       Улучшения    подразделяются   на   отделимые   и   неотделимые.
   Отделимыми  являются  те,  которые можно отделить от объекта аренды
   без  ущерба  для  самого  объекта.  К  неотделимым, соответственно,
   относятся  те,  которые  не  могут  быть  отделены  от  объекта без
   причинения ему вреда.
       Произведенные  арендатором отделимые улучшения объекта аренды в
   соответствии   с   пунктом   1   статьи  623  ГК  РФ  являются  его
   собственностью,   следовательно,   по   окончании  договора  аренды
   арендатор  может оставить улучшения себе или передать их арендатору
   с возмещением стоимости улучшений или без.
       Если   арендатор   намерен   произвести  неотделимые  улучшения
   объекта  аренды,  ему  следует  заручиться  согласием арендатора на
   производство  таких улучшений, потому что в случае его не согласия,
   стоимость  неотделимых  улучшений  возмещению  не подлежит. Если же
   арендодатель  дал  согласие на осуществление неотделимых улучшений,
   то   арендатор   имеет   право  по  окончании  договора  аренды  на
   возмещение стоимости этих улучшений арендодателем.
       Обращаем  внимание  читателей!  Так  как в результате улучшений
   арендованных  основных  средств,  изменяются нормативные показатели
   функционирования    основного    средства    и    улучшаются    его
   характеристики,  то  они  признаются  капитальными вложениями, а не
   расходами на капитальный ремонт.
       Напомним,   что   перечень   работ   по   капитальному  ремонту
   производственных   зданий   и  сооружений  указан  в  Приложении  3
   Постановления №279.
       Квалификация   проведенных  работ  необходима  для  правильного
   учета расходов в бухгалтерском и налоговом учете.
       Если  организация  -  арендатор  проводит  ремонтные  работы  в
   соответствии  с  указанным  перечнем,  то может учитывать затраты в
   бухгалтерском  учете  как  расходы  по обычным видам деятельности в
   соответствии  с  учетной  политикой.  В  налоговом  же  учете такие
   расходы  списываются одновременно в соответствии с пунктом 2 статьи
   260 НК РФ.
       Капитальные  вложения  в  арендованный  объект основных средств
   учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект.
       Для  установления  понятия  <капитальные  вложения> обратимся к
   Федеральному   закону   от   25   февраля   1999  года  №39-ФЗ  <Об
   инвестиционной  деятельности в Российской Федерации, осуществляемой
   в   форме  капитальных  вложений>,  согласно  которому  капитальные
   вложения  -- это инвестиции в основной капитал (основные средства),
   в   том   числе   затраты   на   новое  строительство,  расширение,
   реконструкцию     и    техническое    перевооружение    действующих
   предприятий,   приобретение   машин,   оборудования,   инструмента,
   инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
       Капитальные  вложения в основные фонды по своей технологической
   структуре  слагаются  из  стоимости  следующих видов работ и затрат
   (раздел  4  Постановления  Госкомстата  от 3 октября 1996 года №123
   <Об   утверждении   Инструкции   по  заполнению  форм  федерального
   государственного   статистического   наблюдения   по   капитальному
   строительству>):
       - строительных работ;
       - работ по монтажу оборудования;
       -   оборудования   (требующего   и   не   требующего  монтажа),
   предусмотренного в сметах на строительство;
       - инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство;
       - машин и оборудования, не входящих в сметы на строительство;
       - прочих капитальных работ и затрат.
   
       Учет  неотделимых  улучшений не является темой данной книги. Но
   об  их  бухгалтерском и налоговом учете Вы можете прочитать в книге
   ЗАО  <АРЕНДА>
   
       Учет арендатором расходов на ремонт основных средств.
       Арендованное  имущество,  как  и собственное имущество, следует
   поддерживать   в   исправном   состоянии,  для  чего  и  необходимо
   периодически  производить  ремонт.  От  того,  как  будет составлен
   договор  аренды  и  зависит  порядок  отражения операций по ремонту
   арендованного  имущества  в  бухгалтерском и налоговом учете. Таким
   образом,  по общему правилу договоров аренды обязанность проведения
   капитального  ремонта  объекта  аренды  возложена  на арендодателя,
   арендатор  же  обязан  за  свой  счет  производить  текущий  ремонт
   арендованного  имущества.  При  заключении  договора аренды стороны
   могут предусмотреть иной порядок проведения ремонта.
       Расходы  на  ремонт  арендованного  имущества,  используемого в
   основной  деятельности,  отражаются в бухгалтерском учете в составе
   расходов по обычным видам деятельности (ПБУ 10/99).
   
       Пример 1.
       Арендатор     произвел    ремонт    арендованного    имущества,
   используемого  для  основной  деятельности.  Для проведения ремонта
   были  приобретены  материалы на сумму 7 080 рублей (в том числе НДС
   1  080  рублей).  Ремонт  выполнялся  силами сторонней организации,
   стоимость  работ  составила  23  600  рублей (в том числе НДС 3 600
   рублей).  Возмещение  арендодателем  стоимости ремонта договором не
   предусмотрено.
       В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:
   
                         Корреспонденция счетов
                              Сумма, рублей
                           Содержание операций
   
                                  Дебет
                                 Кредит
   ___________________________________________________________________
   ___________________________________________________________________
   
                                   10
                                   60
                                  6 000
   Отражена стоимость материалов, приобретенных для ремонта
   
                                   19
                                   60
                                  1 080
   Отражена сумма НДС
   
                                   68
                                   19
                                  1080
   Принята к вычету сумма НДС
   
                                   20
                                   10
                                  6 000
   Списана стоимость материалов, отпущенных для проведения ремонта
   
                                   20
                                   60
                                 20 000
   Отражена   стоимость  услуг  сторонней  организации  по  проведению
   ремонта
   
                                   19
                                   60
                                  3 600
   Отражена сумма НДС, предъявленная сторонне организацией
   
                                   68
                                   19
                                  3600
   Принята к вычету сумма НДС
   
                                   60
                                   51
                                 30 680
   Погашена задолженность перед поставщиками
   
       Окончание примера.
   
       В  целях  исчисления  налога  на прибыль расходы на техническую
   эксплуатацию  и  обслуживание основных средств и иного, в том числе
   арендованного  у  физических  лиц  имущества,  а  также  расходы на
   ремонт  согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ включаются в
   расходы, связанные с производством и реализацией.
       В  соответствии со статьей 260 НК РФ расходы на ремонт основных
   средств  рассматриваются  как прочие расходы и признаются для целей
   налогообложения   в  размере  фактических  затрат  в  том  отчетном
   периоде,  в  котором  они  были  произведены, если не предусмотрено
   создание   резерва.   Данный  порядок  применяется  и  в  отношении
   расходов  арендатора  на  ремонт  амортизируемых  основных средств,
   если   договором   аренды  не  предусмотрено  возмещения  указанных
   расходов  арендодателем.  Обращаем  внимание  читателей  на то, что
   статья  260  НК РФ распространяется только на амортизируемое (в том
   числе полученное в аренду) имущество..
   
       Пример 2.
       ООО  <Ремстрой>  арендует производственное помещение. Договором
   аренды  предусмотрено,  что  капитальный  ремонт  имущества  должен
   производить  арендодатель.  ООО  <Ремстрой> производит его ремонт в
   счет   оплаты   арендных   платежей.   Стоимость   ремонтных  работ
   согласована  сторонами  договора аренды составила 260 000 рублей (в
   том числе НДС - 39 661 рублей).
       Затраты  на проведение ремонта в бухгалтерском учете арендатора
   отражаются  на счетах учета затрат; по окончании ремонтных работ их
   стоимость  в  согласованной  оценке  отражается по кредиту счета 90
   <Продажи>   и   дебету   счета   62   <Расчеты   с  покупателями  и
   заказчиками>.  Задолженность,  оформленная на счете 62, списывается
   в  погашение задолженности по арендной плате. Стоимость выполненных
   ремонтных работ является объектом обложения НДС.
       В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:
   
                         Корреспонденция счетов
                               Сумма, руб
                           Содержание операции
   
                                  Дебет
                                 Кредит
   ___________________________________________________________________
   ___________________________________________________________________
   
                                   20
                                   76
                                 300 000
   Отражена сумма арендной платы, начисленной за текущий месяц
   
                                   19
                                   76
                                 54 000
   Отражен НДС, начисленный с суммы арендной платы
   
                                   20
                               10, 70, 69
                                 220 339
   Отражена сумма затрат по ремонту имущества
   
                                   62
                                  90-1
                                 260 000
   Отражена   сумма   выручки  от  реализации  ремонтных  работ  после
   подписания акта выполненных работ
   
                                  90-3
                                   68
                                 39 661
   Начислен НДС со стоимости ремонтных работ
   
                                  90-2
                                   20
                                 220 339
   Списаны затраты по ремонту имущества
   
                                   76
                                   62
                                 260 000
   Стоимость ремонтных работ зачтена в счет арендной платы
   
       Окончание примера.
   
       Более  подробно  с  вопросами  касающимися  особенностей  учета
   расходов  на  ремонт  основных  средств  при применении специальных
   режимов  налогообложения  (УСНО, ЕНВД), особенностей учета расходов
   на  ремонт  безвозмездно  полученных  основных  средств  Вы  можете
   ознакомиться  в  книге  ЗАО    <Ремонт основных
   средств             и            арендованного            имущества
   mailto:sbv@interkom.omsktele.com>.
   
       Автор:    Заместитель    Генерального    директора   ЗАО    Семенихин Виталий Викторович
       Тел./факс     (495)    937-34-51    (многоканальный)    E-mail:
   bna@interkom.omsktele.com
       Сайт: www.rosec.ru.
   


Главная страница